admin / 19.06.2020

Освобождение от НДФЛ при продаже

Актуально на: 24 мая 2019 г.

Обязанность заплатить НДФЛ при продаже недвижимости возникает (или не возникает) у граждан в зависимости от того, сколько лет эта недвижимость находилась в их собственности на дату продажи (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ в бюджет при ее продаже зависит от того, в каком году проданная недвижимость ранее была получена в собственность (до 01.01.2016 г. или после 01.01.2016 г.), а также от того, на каком основании недвижимость была получена в собственность (покупка, наследство, приватизация и пр.) (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, ст. 2, п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Для удобства ответ на вопрос, «в каких случаях можно не платить НДФЛ при продаже недвижимости», приведем в виде таблицы.

Недвижимость получена в собственность до 01.01.2016 г. Недвижимость получена в собственность после 01.01.2016 г.
Недвижимость находится в собственности 3 года и более Недвижимость находится в собственности менее 3-х лет Недвижимость получена в собственность по наследству, по приватизации, по договору ренты или в дар от члена семьи, близкого родственника Недвижимость получена в собственность по договору купли-продажи или в результате других обстоятельств (за исключением получения по наследству, по приватизации, по договору ренты или в дар от члена семьи, близкого родственника)
Недвижимость находится в собственности 3 года и более Недвижимость находится в собственности менее 3-х лет Недвижимость находится в собственности 5 лет и более Недвижимость находится в собственности менее 5-ти лет
Платить НДФЛ не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) Необходимо исчислить НДФЛ (ст. 228 НК РФ) Платить НДФЛ не нужно (п. 17.1 ст. 217, п. 2, п. 3 ст. 217.1 НК РФ) Необходимо исчислить НДФЛ (ст. 228 НК РФ) Платить НДФЛ не нужно
(п. 17.1 ст. 217, п. 2, п. 4 ст. 217.1 НК РФ)
Необходимо исчислить НДФЛ (ст. 228 НК РФ)

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости

Сумма НДФЛ = (Стоимость продажи недвижимости — Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей или документально подтвержденные расходы на покупку недвижимости (на выбор)) х 13 %

Сумма НДФЛ = (Стоимость продажи недвижимости или 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года ее продажи (большая из двух сумм) — Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей или документально подтвержденные расходы на покупку недвижимости (на выбор)) х 13%

Центр обучения «Клерка»📌 Реклама

При этом возможность определения дохода, как разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки останется. Останется и возможность уменьшить доход от продажи на вычет в размере не более 1 млн. руб.

Еще одно важное изменение внесено в Налоговый кодекс в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости. Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Чаще всего продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб., тем самым ему удается избежать уплаты налога. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем.

Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на налоговый вычет до 1 млн. руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы.

📌 Реклама Отключить Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.

С движимым имуществом, например автомобилями, все осталось без изменений. В случае продажи имущества, которое находилось в собственности более 3-х лет, продажа налогом не облагается, менее 3 лет — облагается за вычетом 250 тыс. руб. либо доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы.

Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества:

Период владения После 1 января 2016 года
По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи
Менее пяти лет Облагается НДФЛ в размере 13%:
– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и ценой покупки недвижимости.

– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.

Более 5 лет НДФЛ не облагается
По недвижимому имуществу, приобретенному по договору пожизненного содержания, по приватизации, наследованию или дарению от близких родственников
Менее 3-х лет Облагается НДФЛ в размере 13%:
– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.
Более 3-х лет НДФЛ не облагается
По прочему имуществу
Менее 3-х лет Облагается НДФЛ в размере 13%:
– C разницы между ценой продажи, и ценой покупки имущества;

– C разницы между ценой продажи и имущественным налоговым вычетом до 250 000 руб.

Более 3-х лет НДФЛ не облагается

Каким образом надо исчислять срок владения недвижимостью?

Внимание. Исчисление сроков ведется в месяцах непрерывного владения.

3 года будут рассчитаны как календарные с 1 января по 31 декабря.

Владение считается с отдельно установленного для каждого случая момента и срок начинает течь со следующего за сделкой (установленной датой) дня. Для минимального нахождения недвижимости в собственности должно пройти 3 года или 36 месяцев и последний месяц закончится в соответствующую дату.

Например, регистрация недвижимости произошла 15 мая, в этом случае 36 месяцев будут считаться истекшими 16 мая.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Если жилье досталось по наследству

Вступая в наследство, момент с которого отсчитывается срок владения объекта недвижимости, совпадает с датой смерти наследодателя и открытия наследственного дела. (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

При этом не имеет значение когда была произведена государственная регистрация права и момент фактического вступления в наследство.

Из указанного правила существует два исключения:

  1. Если квартира была приобретена в браке, и один супруг наследует за другим, то началом владения признается дата покупки объекта супругами.

    Данное правило действует даже если недвижимость была оформлена только на одного супруга, но при этом была приобретена в браке как совместное имущество.

  2. При наследовании собственником доли в квартире, если у него уже есть остальные доли, владение всем объектом целиком будет исчисляться с даты получения первой из долей.

Получено в дар

На данный момент не возникает никаких затруднений для определения срока владения квартирой, полученной в дар.

Внимание. Начало исчисления совпадает с датой регистрации перехода права собственности в соответствующем государственном органе.

Вопрос скорее заключается в том, какой срок в данном случае будет учитываться. Есть два варианта:

  • когда квартира была получена от близкого родственника (из перечня членов семьи в Семейном кодексе) отсчитывается 3 года;
  • во всех остальных случаях минимальный срок равен 5 годам.

Приобретено по договору купли-продажи

При приобретении недвижимости по обычному договору купли-продажи законодатель не устанавливает особых условий исчисления времени владения. Имущество официально считается вашим сразу после государственной регистрации прав. При этом важно понимать, что если договор вы заключили в июне, а регистрация была произведена только в ноябре, то и сроки будут отсчитываться с ноября.

По ипотеке или жилищному сертификату

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных продуктов, квартира сразу после совершения сделки и последующей регистрации переходит в право собственности заемщика, поэтому исчисление давности владения происходит по общей схеме с момента прохождения процедуры перехода имущественных прав в государственном органе.

Если в ипотеку был куплен объект незавершенного строительства, то получить его в собственность вы сможете не раньше, чем дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Если же вы использовали маткапитал для погашения части долга перед банком, то ситуация меняется. У вас появляется обязательство выделить детям их доле в квартире, таким образом они также становятся собственниками.

Внимание. Проблема в данном случае заключается в том, что в большинстве случаев банк не позволяет оформить несовершеннолетних лиц как владельцев.

По стандартной процедуре составляется нотариально заверенное обязательство оформить доли детей в будущем. Но если квартира выставляется на продажу, то она должна быть во владении 5 лет у всех собственников квартиры включая детей.

Таким образом, началом срока владения является момент выделения долей. Такая процедура сильно осложняет возможность безналоговой продажи квартиры, поэтому эксперты ожидают что в скором времени может появиться судебная практика, где право собственности детей будет считаться с момента получения родителями материнского капитала.

Похожая ситуация и при использовании государственных жилищных сертификатов. Такая субсидия выдается на всех членов семьи заявителя, поэтому каждому должны быть выделены доли. Соответственно срок владения начинает исчисляться с момента выделения долей всей семье.

Если была получена доля

В первую очередь решающую роль играет то, как была получена доля: по наследству, в дар, или по договору купли-продажи. Для доли срок рассчитывается по общим правилам, как и для остальной недвижимости.

При приобретении в разное время нескольких долей, которые составляют объединенный цельный объект собственности, исчисление даты владения начинается с момента получения первой из долей в данном объекте.

Если каждая доля была приобретена в разное время, но все доли зарегистрированы как отдельно как самостоятельные объекты, то для каждой их них будет отсчитываться свой собственный срок владения в зависимости от даты регистрации права собственности на каждую из них.

Приобретено путем приватизации

При получении права собственности в результате окончания приватизации, сроки исчисляются в зависимости от того, в каком году произошла приватизация:

  1. При приватизации после 1.01.98 года, срок начинает течь с момента государственной регистрации недвижимости.
  2. При приватизации до 1.01.98 года, датой начала владения считается момент заключения договора о передачи в собственности, поскольку до 98 года свидетельств о государственной регистрации не выдавалось.

Нужно ли платить НДФЛ при сделке с недвижимостью более 3 лет во владении?

Теперь о том, облагается ли налогом с дохода проданное жилье, если оно в собственности более 3 лет.

Внимание. В настоящее время сроки владения для безналоговой продажи квартиры варьируются от 3 до 5 лет.

По общему правилу если вы вступили в право собственности до 2016 года, то достаточно 3х лет владения для безналоговой продажи. Однако, если имущественные права на недвижимость зарегистрированы уже после 2016 года, то ждать придется 5 лет. При этом существует ряд исключений, для которых минимальный срок владения остается равным 3 годам, независимо от даты регистрации права собственности:

  • передача в дар от близких родственников;
  • получение недвижимости в ходе окончания процедуры приватизации;
  • переход по наследству;
  • получение квартиры по договору ренты.

Если продажа происходит по цене меньшей, чем цена покупки, но не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог не платится, вне зависимости от того, было ли жилье более 3 лет в собственности, то есть неважно, какое время продавец владел недвижимостью.

Владение квартирой более 3х или 5 лет, в зависимости о даты или способа получения недвижимости в собственность, дает при продаже право на освобождение от уплаты налога на получение доходов (13%). Важно разобраться какой срок будет применим именно в вашей ситуации и грамотно его рассчитать – это поможет неплохо сэкономить.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*