admin / 28.05.2020

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Что говорит закон
Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

Производство «под запретом»
Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»
Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис
Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

Пределы использования жилого помещения определены ст. 17 ЖК РФ. Напомним, что жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Использовать его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности могут только граждане, законно проживаю­щие в нем, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Размещать в нем предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, нормами жилищного и гражданского законодательств запрещено использовать жилое помещение в качестве офиса компании.

На основании вышеприведенных норм жилищного и гражданского законодательства Минфин России в письме от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504 сделал вывод, что плата за аренду жилого помещения, используемого для размещения в нем офиса организации, не может учитываться для целей налогообложения прибыли. Аргументация следующая.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в расходах можно учесть только обос­нованные и до­кументально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком, которые произведены для осуществления дея­тельности, направленной на получение дохода. То есть любой обоснованный расход должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

По мнению финансистов, это правило распространяется и на догово­ры, согласно которым налогоплательщик осуществ­ляет расходы в целях налогооб­ложения прибыли организаций. Нормы гражданского и жилищного законодательства запрещают не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду такого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Поэтому расходы на аренду в данном случае не учитываются при расчете налога на прибыль. Отметим, что аналогичное мнение изложено в письмах Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310. Поддерживают эту позицию и налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130).

Но существует и иная точка зрения. В частности, она была изложена в письме Минфина России от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285. В нем специалисты финансового ведомства указывали, что использование жилого помещения не по назначению является нарушением положений ЖК РФ и не влияет на налогообложение. Соответствие затрат налогоплательщика критериям отнесения их к расходам, установленным НК РФ, является необходимым и достаточным условием для учета таких затрат в целях налогообложения вне зависимости от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются. Поэтому платежи за аренду жилого помещения, используемого организацией в качестве офиса при осуществлении дея­тельности, направленной на получение дохода, являются экономически обос­нованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.

Суды придерживаются такой же позиции. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 27.07.2009 № КА-А41/7015-09 отклонил довод налогового органа об экономической не­оправданности расходов по аренде жилых помещений. Он указал, что законодательство о налогах и сборах не ставит порядок отнесения налогоплательщиком на расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль, затрат, связанных с производством и реа­­лизацией, от режима арендуемого им помещения (жилое или нежилое). Пунктом 3 ст. 2 ГК РФ определено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское ­­законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Соответствие затрат налогоплательщика критериям обоснованности и документальной подтвержденности является необходимым условием для их отнесения на расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, вне зависимости от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются.

Суды отмечают, что если арендуемое жилое помещение использовалось в производственной деятельности и у компании есть надлежаще оформленные документы, подтверждающие понесенные ей расходы по аренде такого помещения, нет никаких оснований для исключения данных затрат из состава расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль организаций. За нарушение норм ЖК РФ компания может быть привлечена к ответствен­нос­ти в соответствии с действующим законодательством. Но этот факт на налогообложение никоим образом не влия­ет.

Итак, расходы на аренду жилого помещения, использующегося в качестве офиса компании, можно учесть в расходах на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. А в случае возникновения споров с проверяющими эту позицию можно будет отстоять в суде.

Владельцы квартир, расположенных в центре Москвы и ли в людных, проходимых местах, особенно если квартира – на первом этаже, часто встают перед дилеммой: продолжать сдавать ее для проживания, либо “переоформить” под офисную площадь.

На портале Metrinfo вышла обстоятельная статья, в которой сравниваются все плюсы и минусы обоих вариантов. Если говорить об официальном переоформлении жилья в нежилое помещение с тем, чтобы потом сдавать квартиру серьезным арендаторам – юрлицам, то это, с одной стороны, самый надежный и перспективный вариант, но с другой – требующий вложений, и менее жизнеспособный в случае экономических кризисов. Хотя, возможная “прибавка” к арендной плате может составить от 15 до 80%, по оценке разных экспертов.

При этом, другие эксперты высказывают “интересную” мысль о том, что по Жилищному Кодексу квартира на совершенно законных основаниях может служить офисом в тех случаях, когда работает в ней человек, проживающий на законных основаниях. Например, вы можете сдать квартиру под офис Индивидуальному предпринимателю, который сразу оформит в ней временную регистрацию. Вопрос в том, будет ли он готов платить повышенную арендную плату “как за офис” – это зависит от того, насколько ему будет удобна именно ваша квартира и важно расположение офиса в определенном месте.

Цитаты из статьи “Модный офис в квартире. Фирма выгоднее жильцов? Чем рискует хозяин квартиры” в MetrInfo:

“У задачи имеется очевидное решение: перевод в нежилой фонд. Используется оно, кстати, не так уж и редко – во многих районах Москвы, застраивавшихся в советские годы (тогда, как мы помним, был явный перекос: жилья много, а магазинов почти нет) в бывших квартирах на первых этажах сегодня размещаются небольшие магазинчики, предприятия бытовых услуг, фирмы.

Официальное превращение квартиры в нежилой объект имеет то преимущество, что все происходит именно официально – впоследствии к нахождению магазина в данном помещении у госорганов не будет претензий.

Однако имеются и существенные недостатки:

– перевод стоит денег – их придется заплатить за юридическое согласование.

– обязательна перепланировка – в подавляющем большинстве случаев нежилому помещению, расположенному в жилом доме, потребуется отдельный вход. Это, как мы понимаем, новые траты.

– помещение становится дороже в смысле эксплуатации – воду, тепло и прочие блага коммунальные службы станут поставлять вам по коммерческим тарифам, которые существенно выше тех, что для населения.

– недвижимость подешевеет – если говорить о ее цене при продаже. Так что в случае необходимости продать объект собственник потеряет деньги.

– квартира станет непригодной для проживания. Кризисы всегда сильнее бьют по коммерческой недвижимости: в 2008-9 годах жилая аренда практически не пострадала (ну, чуть просели цены), тогда как по коммерческим площадям просто прошел ураган – остряки утверждали, что каждый второй магазин тогда назывался «Сдается!». И владелец «переведенной» площади, решивший в кризисный момент объявить ее опять жилой, обнаружит, что это невозможно: нужен новый юридический перевод, на этот раз из нежилья в жилье. Тоже небесплатный.

– на нежилье выше налоги. Уже объявлено, что рамках обещанной реформы квартиры будут облагаться по ставке 0,1% в год, тогда как нежилые объекты – 0,5%.

Одним словом, хотя перевод в нежилой фонд – весьма распространенная процедура (см. статью «Бизнес в квартире: экономика должна быть экономной»), многие владельцы квартир поступают иначе: оставляют квартиры юридически жилыми, а под офис сдают втихаря.

40%, но это «средняя температура по палате»
Естественен вопрос «зачем?». Чего ради сдавать квартиру именно фирме? Ответ понятен – большая арендная плата. А вот с конкретными размерами «денежного выхлопа» у опрошенных нами экспертов получилась изрядная разноголосица.

В числе «максимальных оптимистов» оказалась Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, разница в цене может оказаться двукратной. «Квартира площадью 100 кв. м без евроремонта, расположенная в центре Москвы в старом жилом доме, как жилье будет стоить 60-80 тыс. руб. в месяц, – говорит эксперт. – А если сдавать ее под офис, то можно будет заработать уже 140-160 тысяч».

Еще более аппетитные цифры называет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». По его словам, квартира в те же 100 кв. м, но расположенная непременно на первом этаже и на первой линии оживленной московской магистрали, будет стоить 50-100 тыс. руб. в месяц (как жилье) и «не менее 150-300 тыс. руб.» (как нежилье). Тут автор позволит себе немного усомниться. Последняя цифра вполне реальна – но в случае легальной аренды, т.е. перевода в нежилой фонд и целевого офисного ремонта. Если же мы сдаем просто квартиру, да еще и просим арендатора никому не говорить, что у него тут офис – заявленные 300 тыс., на мой взгляд, недостижимы”.

“Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Согласно статье № 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может использоваться для реализации профессиональной и индивидуальной деятельности гражданами, проживающими в этой квартире на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При осуществлении пользования жилым помещением не допускается деятельность, приводящая к порче жилого помещения и нарушающая чистоту и порядок в местах общего пользования. Порча жилых домов, их самовольная перепланировка и использование не по назначению влечет за собой административную ответственность в виде предупреждения или штрафа в размере от 1000 до 1500 руб.

Таким образом, теоретически в квартире может располагаться офис, если основное функциональное назначение квартиры, а именно проживание, не будет изменено и помещение будет содержаться в надлежащем состоянии. Немаловажно, чтобы деятельность такого офиса не доставляла дискомфорт соседям”.
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/117339.html

Чтобы не пропустить важные новости для арендодателей, подписывайтесь на нашу , RSS, либо добавляйте нас в свою ленту обновлений через соцсети!

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*