admin / 25.03.2020

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

dimdimich / .com

Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).

Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).

Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:

  • плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем таковое в соответствии с требованиями законодательства, а её размер, согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, определяется на общем собрании собственников помещений в МКД, с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем один год;
  • при этом согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • отсюда следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только на момент заключения договора. При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться – при наличии указанных в договоре оснований, в частности, например, учитывая уровень инфляции;
  • собственники помещений МКД, приняв подобное решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений МКД;
  • индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ, на который УК применительно к рассматриваемым обстоятельствам увеличивала размер платы за содержание и ремонт, официально публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата. Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД с учетом процента темпа роста инфляции;
  • значит, применяемый управляющей компанией в рассматриваемом случае расчет платы является ясным и понятным, не требующим каких-либо специальных познаний;
  • наконец, указал суд, наличие в договоре управления МКД условия об индексации размера платы не лишает собственников помещений права на утверждение размера этой платы на последующий период на ОСС, с учетом предложений УК.

Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.

Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.

1 сентября 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани,

на решение от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4,

по исковому заявлению Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апекс», г.Казань, с участием третьего лица: муниципального унитарного предприятия «ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании 2913017 руб. 23 коп. долга, 497663 руб. 96 коп. пени, расторжении договора и изъятии занимаемого помещения,

установил:

Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Апекс» с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1934822 руб. 56 коп, пени в сумме 234660 руб. 08 коп. по договору аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г., о расторжении договора аренды N 2480-7, об изъятии у ответчика нежилого помещения общей площадью 1687,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39 и передаче его по акту приема-передачи истцу.

До принятия решения по существу истец увеличил размер задолженности по арендной плате до 2913107 руб. 23 коп. и размер пени до 497663 руб. 96 коп. за счет увеличения периода просрочки с 01.09.2001 г. по 31.10.2005 г.

Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаключенными дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2003 г. и односторонних сделок (уведомления N 6190 от 29.05.2002 г. и уведомления N 7493 от 05.07.2004 г.).

Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.

Решением от 09.12.2005 г. первоначальный иск в части расторжения договора аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г. оставлен без рассмотрения, в удовлетворении других требований первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, дополнительное соглашение от 21.07.2003 г. признано незаключенным, в удовлетворении встречного иска в части признании односторонних сделок незаключенными отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2006 принятое решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани ставит вопрос об отмене решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.02.2006, как принятых с нарушением пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как изменение размера арендной платы является лишь исполнением уже существующего в договоре аренды условия о порядке определения размера арендной платы, а не является изменением условий договора аренды, и принять по делу новое судебное решение.

Законность решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.01.2006 проверена в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией, которая считает их подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Материалами дела установлено, что 01.09.2001 истец (далее арендодатель), ответчик (далее арендатор) и третье лицо (далее балансодержатель) заключили договор аренды коммунального имущества N 2480-7, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1687,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39.

Срок аренды установлен с 01.09.2001 по 31.08.2004.

Договор аренды зарегистрирован Филиалом N 3 ГРП при МЮ РТ в г.Казани 23.04.2002 г. за N 16-50.3-21.2002-5327,2.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата установлена сторонами в размере 17392 руб. 69 коп. без учета НДС.

В п.2.5 договора предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.

Стороны установили, что дополнения и изменения условий договора, его продление и расторжение производится по соглашению сторон, кроме случаев предусмотренных пунктами 2.5, 5.3 договора.

29.05.2002 истец направил ответчику письмо N 6190, в котором уведомил об изменении в одностороннем порядке арендной платы и установления ее ежемесячного размера 47736 руб. 02 коп. без учета НДС в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 «О порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества на территории г.Казани».

21.07.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что ежемесячный размер арендной платы с 01.08.2003 составит 35355 руб. 73 коп.

05.07.2002 истец направил ответчику письмо N 7493, в котором уведомил в одностороннем порядке об изменении арендной платы и установления ее ежемесячного размера 262349 руб. 30 коп. в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани».

В соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани истец в одностороннем порядке увеличил ежемесячный размер арендной платы до 269361 руб. 40 коп.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по основному иску и признавая дополнительное соглашение от 21.07.2003 незаключенным по встречному иску судебные инстанции исходили из того, что поскольку новый расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с методикой, утвержденной постановлениями главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 и от 09.09.2003 N 1604 и основан на изменении нормативной стоимости одного метра площадей, а не коэффициента инфляции, следовательно, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, изменение арендной платы производится по соглашению сторон, с обязательной регистрацией производимых изменений условий договора аренды в установленном законом порядке.

Между тем, анализ имеющихся в деле документов свидетельствует о принятии решения судом без всестороннего исследования документов и обстоятельств, имеющих значение для дела.

Пунктами 2.5, 5.1 договора стороны предусмотрели права арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год).

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной палы, устанавливающее способ ее расчета и только в связи с увеличением уровня инфляции.

По утверждению Комитета, он учитывал уровень инфляции, но только, как составляющий коэффициент в составе расчета арендной платы, рассчитанной согласно Положению «О порядке сдачи в аренду имущества на территории города Казани».

Указанному доводу истца суд не дал правовой оценки.

Между тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и изменение размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.5, 5.1 договора аренды N 2480-7 произвести на основании полученных данных путем ее индексации с учетом применения коэффициента инфляции.

После выяснения указанных обстоятельств необходимо решить вопрос о правомерности заявленных истцом требований в полном объеме.

В свою очередь, являются ошибочными выводы суда о том, что поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2003 о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно является незаключенным, как противоречащее пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Кроме того, судами неправомерно не принято во внимание письмо истца N 14536 от 15.12.2004 в качестве доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, со ссылкой, что в нем указан договор N 2480-9 от 01.09.2004, не исследовав взаимоотношения сторон по аренде и наличии в природе других заключенных договоров аренды между сторонами по указанному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах дела, принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4 оставить без изменения в части отказа в признании не заключенными односторонних сделок в виде писем уведомлений N 1690 от 29.05.2002 и N 7493 от 05.07.2004.

В остальной части принятые по делу судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*