admin / 05.04.2020

Компенсация коммунальных расходов арендатором

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 июня 2017 г.

Содержание журнала № 12 за 2017 г. ШПАРГАЛКАЮ.В. Капанина,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Для нормальной эксплуатации арендованного здания или помещения арендатору, несомненно, понадобятся электричество, вода, тепло, то есть коммунальные услуги. А как именно арендатор должен оплачивать эти услуги, следует определить в договоре аренды. Ведь в зависимости от способа оплаты коммуналки налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя будут различаться.

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Ситуация 1. Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

При этом в договоре может фигурировать один из следующих вариантов.

Вариант 1. Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг. То есть коммуналка отдельно не выделяется ни в договоре, ни в первичке. Правда, такой способ может быть невыгоден арендодателю. Во-первых, поставщики коммунальных услуг могут поднимать цены, тогда как скорректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ. Во-вторых, довольно сложно предугадать, покроет ли установленная арендная плата коммунальные затраты арендодателя, ведь арендатор может израсходовать электричества и воды больше, чем планировалось.

Рассказываем руководителю

Арендная плата не должна состоять только из оплаты коммунальных услугИнформационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 (п. 12). Ведь если она будет включать лишь коммуналку, то будет считаться, что размер арендной платы не согласован, а значит, договор может быть признан незаключеннымп. 1 ст. 654 ГК РФ.

Вариант 2. Арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. При этом ее переменная часть эквивалентна стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что в договоре нужно прописать четкий механизм расчета переменной частиИнформационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 (п. 11). К примеру, так: «Переменная часть арендной платы за месяц определяется на основании показаний измерительных приборов исходя из установленных тарифов ресурсоснабжающих организаций». Тогда изменение цен поставщиков коммуналки или объема потребляемых услуг не будет означать изменения размера арендной платы. Что касается оформления первички, то к счету на оплату аренды арендодателю нужно приложить детализированный расчет переменного платежа и копии первичных документов (счетов, актов), полученных от коммунальных служб за соответствующий расчетный период (это условие в интересах арендатора стоит предусмотреть в договоре).

При любом из этих вариантов вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому учет коммуналки в обоих случаях будет одинаковым.

Учет у арендодателя в ситуации 1

НДС. На сумму арендной платы, включающей коммуналку, арендодателю на ОСН нужно начислить НДС по ставке 18% и выставить арендатору счет-фактуруподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 164, п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ. Моментом определения налоговой базы по НДС (при отсутствии предоплаты) является дата оказания услугподп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ. Однако по договору аренды услуги носят длящийся характер и, по сути, оказываются ежедневно в течение всего срока его действия. При этом Минфин не против, если арендодатель будет выставлять счета-фактуры на последнее число каждого месяца арендыПисьма Минфина от 22.04.2015 № 03-07-09/22983, от 06.04.2015 № 03-07-14/19170.

Что касается входного НДС по коммунальным услугам, то арендодатель может принять его к вычету на основании счетов-фактур, выставленных ему снабжающими организациямип. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1).

Самый беспроблемный со всех точек зрения вариант — когда платежи за воду, свет и тепло являются переменной частью арендной платы

•или выручки, если сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности;

•или внереализационных доходов — в иных случаях.

Затраты арендодателя на коммуналку (без НДС) включаются в составподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ:

•материальных расходов — в части услуг, потребленных арендодателем для собственных нужд;

•расходов, связанных с производством и реализацией, или внереализационных расходов — в части услуг, потребленных арендатором.

Учет у арендатора в ситуации 1

НДС. Арендатор на ОСН может принять к вычету входной НДС со всей суммы арендной платы, включая коммуналкуп. 1 ст. 171 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1). Для этого ему, помимо правильно оформленного счета-фактуры арендодателя, понадобится первичка, а именноп. 1 ст. 172 НК РФ:

•акт приема-передачи арендуемого имущества, если арендная плата фиксированная и ее размер закреплен в договореПисьмо Минфина от 04.04.2007 № 03-07-15/47. Ведь ежемесячные акты оказанных услуг при аренде не обязательныПисьмо Минфина от 15.06.2015 № 03-07-11/34410;

•составленный арендодателем расчет по коммунальным услугам, подтверждающий размер переменной части арендной платы за соответствующий месяц аренды. Кроме того, можно запросить у арендодателя копии документов ресурсоснабжающих компаний.

Налог на прибыль. Всю сумму арендной платы арендатор включает в прочие расходыподп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Учитывать ее нужно на последнее число каждого месяца арендыподп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письмо Минфина от 14.03.2016 № 03-03-06/1/13948. Это касается и ситуации, когда арендатор оплатил аренду авансом за весь период действия договораПисьмо Минфина от 18.01.2016 № 03-03-06/1/1123.

УСН. При работе на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» арендатор списывает арендную плату в расходыподп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

•на последнее число каждого месяца — если аренда оплачивается авансом;

•в день оплаты арендодателю — если аренда оплачивается по истечении месяца или другого периода аренды.

Ситуация 2. Коммуналка возмещается сверх арендной платы

В этом случае в договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. При этом стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в арендную плату не входит. Эта сумма уплачивается арендатором отдельно на основании счета арендодателя, к которому должны быть приложены расчет суммы возмещаемых расходов и подтверждающие эти расходы документы (счета, акты поставщиков коммуналки).

Учет у арендодателя в ситуации 2

НДС. Налог надо начислять только на арендную плату, а вот на сумму коммунальных услуг — нет, поскольку арендодатель не является поставщиком коммуналки для арендатораПисьмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2). Поэтому и счет-фактуру на сумму возмещения коммунальных услуг арендатору выставлять не нужно.

Входной НДС, предъявленный коммунальными службами:

•в части услуг, потребляемых самим арендодателем, принимается им к вычету;

•в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит. Эту сумму нужно включить в стоимость коммуналки, которую возмещает арендатор (отдельно в счете НДС выделять не надо)подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ; Письма Минфина от 03.03.2006 № 03-04-15/52; УФНС по г. Москве от 16.07.2007 № 19-11/067415.

Когда по договору арендатор обязан платить коммуналку напрямую поставщикам, арендодатель рискует потерять контроль над ситуацией и упустить из виду момент возникновения долгов

Налог на прибыль. Стоимость коммунальных услуг, потребленных самим арендодателем, учитывается им при налогообложении прибыли в составе материальных расходовподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

А вот сумму возмещения коммунальных затрат, полученную от арендатора, по мнению чиновников, арендодателю нужно включить в «прибыльные» доходы, а сами затраты (вместе с НДС) учесть в расходахПисьма Минфина от 30.05.2012 № 03-03-06/4/55; УФНС по г. Москве от 28.06.2006 № 19-11/58877.

В то же время суммы возмещения фактически не являются доходом арендодателя, поскольку при их получении экономической выгоды у него не возникает. Это лишь компенсация его затрат по содержанию сданного в аренду помещения. Однако следовать такой позиции арендодателю рискованно. Ведь при проверке ему могут доначислить эти доходы, несмотря на то что затраты на коммуналку арендатора арендодатель не учел в «прибыльных» расходах.

Учет у арендатора в ситуации 2

НДС. Без счета-фактуры арендодателя на сумму возмещения коммуналки арендатор не может принять к вычету НДС, перечисленный в составе компенсации, так как не выполняется одно из условий для возникновения права на вычетПисьма УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069; Минфина от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

Если же, вопреки разъяснениям налоговиков, арендодатель все же выставит счет-фактуру и арендатор примет входной НДС к вычету, то это может привести к спору с проверяющими. Однако у арендатора есть шанс отстоять свою правоту в судеПостановления Президиума ВАС от 25.02.2009 № 12664/08; АС СКО от 29.06.2015 № Ф08-3796/2015; АС ЦО от 19.10.2015 № Ф10-1653/2015.

Налог на прибыль. Арендатор может учесть сумму возмещения стоимости потребленных им коммунальных услуг в «прибыльных» расходах на дату получения от арендодателя документов, подтверждающих эти затратыподп. 10 п. 1 ст. 264, п. 2, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письма Минфина от 03.11.2009 № 03-03-06/1/724; УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/058069@. При этом арендатору следует иметь в виду, что если арендодатель в перевыставляемых счетах на коммунальные услуги выделяет НДС, то этот НДС не уменьшает налогооблагаемую прибыльПисьмо Минфина от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

Ситуация 3. Коммуналка оплачивается через арендодателя-посредника

В таком случае арендодатель, заключив с ресурсоснабжающими организациями договоры, приобретает коммунальные услуги, которые передает арендатору. Затем, получив от арендатора деньги за коммуналку, он передает их коммунальным службам. То есть арендодатель выступает посредником в расчетах между поставщиками коммунальных услуг и арендатором. Для этого арендатор и арендодатель либо заключают отдельный агентский договор, либо включают соответствующее условие в договор арендыст. 421 ГК РФ. Только нужно помнить, что агентский договор является возмездным, а значит, арендодатель за выполнение функций агента должен получать вознаграждениестатьи 1005, 1006 ГК РФ; Постановления ФАС ПО от 24.05.2013 № А55-6675/2012; ФАС ЦО от 12.04.2013 № А09-5066/2012. При этом арендодатель выставляет арендатору счет на оплату коммуналки, который составляется на основании аналогичных счетов ресурсоснабжающих организаций (с приложением их копий), и готовит отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения.

Учет у арендодателя в ситуации 3

Что касается коммуналки, то у арендодателя-агента не будет ни начисления, ни вычета НДС в части приобретения этих услуг для арендатора. Ему нужно перевыставить арендатору счета-фактуры на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, отражая в них показатели из счетов-фактур коммунальных службподп. «а» п. 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. Причем арендодатель перевыставляет счета-фактуры, даже если он сам применяет УСН.

К вычету арендодатель на ОСН сможет принять только входной НДС, предъявленный ему снабжающими организациями, в части, относящейся к услугам, потребленным самим арендодателемп. 1 ст. 172 НК РФ.

Налог на прибыль. В составе «прибыльных» доходов арендодатель учитывает только арендную плату и агентское вознаграждениеподп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ. А вот деньги, поступившие от арендатора и перечисленные поставщикам в оплату коммунальных услуг, не признаются ни доходами, ни расходами, учитываемыми при исчислении налога на прибыльподп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ.

В «прибыльных» расходах арендодатель учитывает только стоимость коммуналки, потребленной им самимподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

УСН. В «упрощенные» доходы арендодателю нужно включить сумму арендной платы и посредническое вознаграждениеподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. Суммы, полученные от арендатора за потребленную им коммуналку и перечисленные ресурсоснабжающим организациям, арендодатель не учитывает ни в доходах, ни в расходах при расчете «упрощенного» налогаподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ. При этом свою коммуналку арендодатель может учесть в расходах при расчете УСН, если применяет объект налогообложения «доходы минус расходы»подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Внимание

При «агентском» способе оплаты коммунальных услуг возможны споры с налоговиками в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор с арендатором позже, чем договоры с коммунальными службами. Поскольку сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика, то есть арендатораИнформационное письмо Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85 (п. 6); Письмо Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55. Арендодатель рискует тем, что полученные от арендатора деньги за коммуналку признают его доходом со всеми вытекающими последствиями.

Учет у арендатора в ситуации 3

НДС. Арендатор может принять к вычету входной НДС в части, приходящейся на потребленные им коммунальные услуги, на основании счетов-фактур, перевыставленных ему арендодателем (даже если арендодатель применяет УСН)Письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 3). Кроме того, арендатор может принять к вычету НДС по агентскому вознаграждениюп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

•сумму потребленных коммунальных услуг на основании счета, выставленного ему арендодателем;

•сумму агентского вознаграждения на основании отчета агента.

УСН. Если арендатор применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то при исчислении «упрощенного» налога он признает в расходах:

•арендную платуподп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ;

•выплаченное посредническое вознаграждениеподп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ;

•оплаченную через арендодателя-посредника коммуналкуподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Ситуация 4. Арендатор сам оплачивает коммуналку ресурсоснабжающим организациям

Рассказываем руководителю

В ситуации, когда по договору аренды арендатор должен сам заключить договор и уплачивать коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, возникает риск, что арендатор свои отношения с коммунальщиками не оформит и оплачивать коммуналку не будет. Тогда коммунальные долги арендатора придется оплачивать собственникуПостановление Президиума ВАС от 04.03.2014 № 17462/13.

В договоре аренды может быть предусмотрено такое условие. При этом арендатор заключает договоры на коммунальные услуги непосредственно с поставщиками этих услуг. Тогда все расчеты по коммунальным платежам происходят без участия арендодателя, поэтому у последнего эти операции в учете не отражаются.

У арендатора документально подтвержденные затраты на коммуналку учитываются в составе материальных расходов при налогообложении прибыли или УСН (в зависимости от применяемого им режима)подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Входной НДС арендатор на ОСН принимает к вычету в общем порядке на основании счетов-фактур, получаемых от коммунальных службп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

* * *

Как видим, прежде чем подписать договор аренды, нужно убедиться, что условие оплаты коммунальных услуг вас полностью устраивает. Предпочтение лучше отдать тому варианту, где коммунальные платежи — это переменная часть арендной платы. Такой способ считается самым безопасным с точки зрения споров с налоговиками для обеих сторон договора аренды.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком­мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода­телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь­ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.

Компенсацию арендатором комму­нальных платежей, платы за услуги свя­зи можно оформить одним из следующи­х способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду. В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

📌 Реклама Отключить

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под­лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

📌 Реклама Отключить

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию. Кроме того, со­гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен­додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда­тора, поскольку сам в качестве абонен­та получает электроэнергию для снаб­жения здания у этой организации.

📌 Реклама Отключить

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб­ложения НДС.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

📌 Реклама Отключить

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

📌 Реклама Отключить

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

📌 Реклама Отключить

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

  • электроснабжения;
  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжения и канализации;
  • газоснабжения.

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;
  • арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

  • сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  • сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

  • Как арендодателю отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество;
  • Как арендатору отразить в учете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*