Различные сооружения, помещения, здания являются недвижимыми объектами, которые очень медленно теряют свои эксплуатационные свойства.

В связи с этим для данных активов как для основных средств устанавливаются длительные сроки полезного использования для амортизационных отчислений.

Как определяется СПИ сооружений как основных средств?

В бухгалтерском и налоговом учете правила установления сроков эксплуатации основных средств отличаются.

В бухгалтерском учете компания вправе самостоятельно определить СПИ, используя положения п.20 ПБУ 6/01.

Для правильного установления срока для амортизации здания, сооружения или помещения любого назначения нужно учитывать следующие параметры:

• период, в течение которого компания планирует эксплуатировать актив с необходимой отдачей;
• планируемый физический износ с учетом совокупности влияющих факторов;
• ограничения, имеющиеся для конкретного актива в зависимости от ситуации, например, таковым может быть периода аренды или лизинга — амортизация при лизинге.

В налоговом следует учитывать положения п. 1 ст.258 НК РФ, где говорится, что для объектов ОС срок устанавливается в соответствии с амортизационной группой, к которой относится актив.

Группы представлены в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002. Она содержит коды ОКОФ (по классификатору основных фондов), наименования основного средства и примечания по ним с распределением по амортизационным группам.

Для каждой при этом прописывается диапазон лет, в пределах которых может быть выбран срок полезного использования.

Удобно при определении СПИ для недвижимого помещения, здания в бухучете пользоваться Классификацией, разработанной для налоговых целей.

В этом случае срок начисления амортизации по сооружению будет одинаков как в налоговом, так и бухгалтерском учете. Это очень удобно и позволяет минимизировать расхождения по амортизационным отчислениям.

Рекомендуется способ установления срока использования прописать в учетной политике, тем более, если для бухучета применяется налоговая Классификация.

Полезный срок эксплуатации, установленный при принятии здания к учету, может меняться в ходе его капитальных улучшений, модернизации, достройки, реконструкции. Учет амортизации после модернизации.

Устанавливается ли СПИ для земли?

Амортизационные группы недвижимого имущества – таблица

В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.

Таблица:

Амортизационная группа	Срок полезного использования, л	Наименование недвижимого имущества
4	5-7	Нежилые здания из пленочных материалов, передвижные сооружения, киоски металлические, из стеклопластика, деревянные, из прессованных плит
5	7-10	Нежилые сборные и передвижные здания
6	10-15	Облегченные жилые здания, в том числе каркасно-камышитовые
7	15-20	Нежилые здания (деревянные и деревометаллические, щитовые и каркасные, панельные, сырцовые и схожие)
8	20-25	Нежилые бескаркасные здания, стены которых изготовлены из облегченной каменной кладки, с колоннами и столбами, перекрытиями из металла, железобетона, кирпича, дерева. Также сюда относятся деревянные сооружения из бруса и бревен.
9	25-30	Склады для фруктов, овощей из камня, а также с колоннами из кирпича, железобетона.
10	от 30	Все прочие нежилые помещения, построенные из долговечных материалов
		Все прочие жилые дома и помещения

Объекты из кирпича

Кирпичные здания являются основными средствами с наиболее длительным сроком эксплуатации с точки зрения как бухгалтерского, так и налогового учета.

Это наиболее прочные и крепкие сооружения, предназначенные для длительного использования без потери первоначальных характеристик.

Согласно Классификации, такие объекты, как жилого, так и нежилого назначения имеют самый длительный срок полезного использования от 30 лет и отнесены к 10 амортизационной группе.

Для кирпичного жилого или нежилого здания можно установить любой срок свыше 30 лет, организация сама определяет, какой именно СПИ будет определен.

Если здание не полностью построено из кирпича, а имеет только кирпичные перекрытия, столбы, колонны, то оно относится к 8 амортизационной группе и имеет срок использования от 20 до 25 лет.

В бухгалтерском учете можно определить аналогичный срок. Не запрещено устанавливать меньший СПИ в бухучете, так как ориентироваться организация должна на критерии из п.20 ПБУ 6/01, конкретных сроков бухгалтерский учет не определяет.

Нежилое помещение в жилом доме

Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.

Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.

В бухгалтерском учете можно взять полезный период эксплуатации, равный установленному по Классификации в налоговом учете.

Квартира

Все жилые квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, имеют тот же СПИ, что и все здание в целом.

Жилые дома относятся 10 группе, поэтому для находящихся в них квартир нужно устанавливать срок для амортизации от 30 лет.

Гараж

По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.

Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.

Школы

Школьное помещение является нежилым, так как не предназначено для проживания и используется в учебных целях.

Школу можно отнести к 10 группе и установить для него срок от 30 лет.

Бывшие в эксплуатации

Помещение может быть получено не в новом состоянии, в этом случае задача очередного собственника – правильно определить для сооружения период, на протяжении которого будут проводиться амортизационные отчисления.

При этом для налогового и бухгалтерского учета правила отличаются.

Для налогового учета

Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.

Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.

Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.

Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.

Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.

Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.

Если здание эксплуатируется более 30 лет, то в зависимости от установленного для него изначального СПИ оно может быть полностью самортизированным.

В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.

Согласно, п.12 ст.258 НК РФ новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.

Уменьшение периода полезного использования помещения, бывшего в использовании, на время эксплуатации не является обязательным.

Новый собственник вправе сам решать, будет ли он уменьшать СПИ, поэтому для него есть два пути установления срока для амортизации:

Учесть время эксплуатации бывшим хозяином и начислять амортизацию из остаточного СПИ – если есть документальное подтверждение.

Не учитывать данные прежнего хозяина и начислять амортизацию, исходя из общего срока полезного использования, установленного для амортизационной группы, к которой отнесено недвижимое имущество.

Выбранный способ компании нужно прописать в налоговой учетной политике.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете СПИ можно установить также по Классификации либо самостоятельно, исходя из факторов, прописанных в п.20 ПБУ 6/01.

Не обязательно использовать какие-либо нормы и Классификацию.

Полезный срок для бухгалтерских целей можно определить с учетом всесторонней оценки состояния объекта, влияющих факторов, способа эксплуатации и существующих для него ограничений.

Организация вправе самостоятельно выбрать удобный способ определения СПИ.

Выводы

Срок полезного использования для недвижимых объектов для бухгалтерский и налоговых целей устанавливается по-разному. Для бухучета он определяется компанией самостоятельно, исходя из особенностей применения и использования сооружения, для налоговых – строго в соответствии с амортизационной группой.

Наиболее удобный способ для бухучета – это использование данных Классификации, в этом случае СПИ будет совпадать во всех видах учета, что исключит возможные расхождения.

Что такое амортизационные отчисления и для чего они нужны?

Амортизационные отчисления за нежилые объекты представляют собой ежемесячный перенос стоимости основного средства по частям (в данном случае нежилого помещения) в денежном эквиваленте на счет 02 (амортизация).

Согласно федеральному законодательству (статья №259 НК РФ), производится всеми организациями по установленным нормам и с учетом балансовой стоимости основных средств. Исключением могут являться те объекты, которые находятся на консервации.

По мере использования помещения происходит постепенное уменьшение его стоимости за счет физического и морального изнашивания. Исходя из данного факта, амортизация может иметь цель:

• направлять потоки денежных средств на восстановление, ремонт помещения в будущем;
• постепенно распределять крупные расходы (на списание помещения, пришедшего в негодность) по нескольким периодам по принципу начисления;
• создавать видимость отсутствия больших убытков для акционеров (если не амортизировать основное средство, а просто списать его по истечению срока эксплуатации, в отчетном периоде будет отражен большой убыток для организации, что может оттолкнуть потенциальных акционеров либо напугать уже имеющихся);
• уплата меньшего налога на прибыль (сумма амортизации не всегда в точности повторяет реальный износ, если она больше, то налог на прибыль будет значительно меньше).

Как определить, к какой амортизационной группе относится недвижимость?

Все основные фонды имеют классификацию по амортизационной группе, которая определена в Классификаторе ОС и ОКОФ последнего года издания.

Для того, чтобы определить, к какой амортизационной группе относится объект, необходимо знать его срок полезного использования (СПИ). Организация сама определяет СПИ и подтверждает его отдельным актом с датой ввода помещения в работу.

Согласно Классификатору ОС (постановление правительства РФ от 28.04.2018 №526) нежилые здания и помещения относятся к:

1. Седьмой группе группе (от 15 до 20 лет включительно):
   • деревянные;
   • контейнерные;
   • деревометаллические;
   • панельные;
   • каркасные;
   • глинобитные;
   • саманные;
   • другие нежилые здания.
2. Восьмой группе (от 20 до 25 лет включительно). Здания с:
   • облегченной каменной кладкой;
   • с брусчатыми, рубленными или бревенчатыми стенами;
   • с железобетонными, кирпичными и деревянными столбами.
3. Девятой группе (от 25 до 30 лет включительно). Хранилища для овощей и фруктов:
   • со стенами из камня;
   • кирпичными и железобетонными колоннами;
   • и железобетонными покрытиями.
4. Десятой группе (от 30 лет и выше). Здания, которые не вошли в предыдущие группы, с долговечными каркасами и покрытиями.

Хотите знать больше о нежилой недвижимости, в том числе о промышленной и коммерческой? Читайте наши статьи об особенностях сделок с такими объектами и нюансах налогообложения, об их перепланировке, переустройстве и реконструкции, а также о праве собственности на нежилые здания и помещения.

Срок полезного использования зданий в налоговом учете

Срок амортизации определяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом классификации основных средств.

Срок амортизации представляет собой количество лет эксплуатации объекта. Определение этого срока зависит от огромного количества факторов, которые способствуют износу здания или помещения, по этой причине нормативные значения являются приближенными.

Срок эксплуатации зависит от выбора проектировщиков здания, материалов и условий использования и состоит из материального и морального износа.

Для того чтобы примерно рассчитать срок службы объекта нужно знать:

Величина такого износа определяется с помощью специальных исследований и таблиц.

Моральный износ отражает не соответствие здания его функциональному назначению, потребительским запросам (например не современные архитектурно-планировочные решения) или снижение стоимости выполнения работ по его постройке.

Таким образом, для подсчета срока полезного использования здания либо помещения нужно:

1. Определить к какой классификационной группе оно относится и по ней узнать диапазон срока использования основного средства (например, 30 и более лет).
2. Рассчитать с помощью экспертных и лабораторный исследований физический износ (например, удовлетворительное).
3. Оценить моральный износ путем исследования рынка нежилой недвижимости, а так же современных архитектурных и инженерных проектов.
4. На основе известных данных приближенно определить срок эксплуатации объекта.

Наши эксперты подготовили для вас ряд других статей о нежилой недвижимости. В частности, читайте о том, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме и как его приобрести, а также каковы требования к использованию таких объектов и можно ли там поселиться или прописаться.

Как рассчитать первоначальную стоимость объекта и сумму изнашивания?

Первоначальная стоимость здания или помещения составляется из суммы расходов на приобретение, доведение до пригодного для использования состояния либо сооружение. При этом в стоимости не учитываются НДС и акцизы (кроме отдельных случаев, описанных в НК РФ).

В случае безвозмездного получения объекта его стоимость определяется посредством независимой оценки.

Первоначальная стоимость может поменяться только в случаях:

• модернизации и достройки;
• реконструкции;
• частичной ликвидации объекта.

Для начисления амортизации организация может выбрать наиболее удобный для себя метод:

• уменьшаемого остатка;
• линейный;
• по физическому объему продукции;
• на основании суммы лет СПИ.

По методу уменьшаемого остатка необходимо знать:

1. остаточную стоимость здания на первое число;
2. норма амортизации;
3. ускоряющий коэффициент.

При расчете амортизации остаточную стоимость необходимо делить на число месяцев до окончания СПИ, когда остаточная стоимость здания достигает 20% от первоначального.

А = (Р0 – Р1)*N, где

• Р0 –стоимость объекта;
• Р1 – амортизация за предыдущий год;
• А – амортизация на текущий год;
• N – норма амортизации (рассчитывается как соотношение 100% к количеству лет СПИ).

Пример: Если годовая норма амортизации равна 3,3%, СПИ равен 30 годам, а стоимость составляет 2500000 рублей, то в первый год амортизация будет равна 2500000 : 30 = 83333,3 рублей.

Во второй год: (2500000-83333.3) *0,033=79750,0011

И так далее, пока стоимость полностью не спишется на амортизационные отчисления.

При линейном методе амортизация за предыдущий год не учитывается:

А = Р0 *N

То есть каждый год начисляется одна и та же сумма.

При методе, учитывающем СПИ, за основу берется первоначальная стоимость зданий и суммирование количества лет его службы.

N = (СПИ – (Т-1) / сумма чисел СПИ)*100%, где

Т – год начисления амортизации (первый, второй и т.д.)

Пример: если брать уже имеющиеся данные, то сумма чисел СПИ = 1+2+3+4+5+…+30=465

N= 30/465*100%=6.45%

А=2500000 * 0,0645=161250 рублей

При расчете исходя из информации о физическом объеме продукции, производящимся в отчетном периоде нужно знать:

• запланированный объем продукции;
• первоначальная стоимость здания.

А = Р0 / Пк, где

Пк –количество продукции.

Пример: если к имеющийся информации добавить, что планируется выпуск продукции в количестве 893500 штук, то:

N = 2500000 / 893500 = 2,8 руб/шт.

Если в первый месяц фактический объем составил 65214, то:

А = 65214 * 2,8 =182599 рублей

Организация при выборе наиболее удобного способа должна отметить его в учетной политике.

Общие правила начисления

Общие правила начисления амортизации установлены Инструкцией №157н Министерства Финансов. К ним относится:

1. Начисление в течение финансового года ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы.
2. Амортизация не приостанавливается в течение срока полезного использования.
3. Начисление с первого числа месяца, который следует за месяцем принятия здания / помещения к учету.
4. Начисление прекращается с первого числа месяца, который следует за месяцем погашения стоимости здания / помещения.
5. Начисление происходит в соответствии с рассчитанной нормой амортизации.
6. Начисление не может превышать 100% стоимости здания / помещения.

Отражение в бухгалтерских проводках

Амортизацию начисляют на кредит счета 02 (амортизация ОС), дебетуемый счет при этом зависит от вида деятельности организации, ее особенностей и структуры и от того где используется здание / помещение. В зависимости от этих условий по дебету амортизация может отразиться на счетах:

• 25 (общепроизводственные расходы);
• 26 (общехозяйственные расходы).

В первом случае амортизируется здание, которое используют для производства (например, цех), во втором здание, не относящееся к производству, а, например, для управляющего персонала.

В ПБУ 4/99 описано, как отражается амортизация в бухгалтерском балансе. В соответствии с положением бухгалтерский баланс должен включать числовые показатели в нетто-оценке, а значит, отдельно начисленная амортизация в балансе не отражается. Она лишь уменьшает стоимость имущества: стоимость основного средства рассчитывается как: Дебетовое сальдо по счету 01 – Кредитовое сальдо счета 02.

Амортизацию так же можно найти и в дебете счетов, например строка 1190 (прочие необоротные активы) в случае, если ОС привлечено к созданию нового ОС.

В отчете о финансовых результатах амортизация, в зависимости от того, каким способом начислялась, может быть отражена по разным строкам.

Так же как и в бухгалтерском балансе, амортизация не выделяется отдельной строкой. Она может быть учтена в строке 2350 (прочие расходы) при систематической сдачи в аренду имущества, в строке 2210 (коммерческие расходы) для торговой организации или в строке 2120 (себестоимость продаж), если объект использовали при оказании услуг.

При отнесении такого объекта ОС как нежилое здание или помещение существует ряд особенностей как для налогового, так и для бухгалтерского учета. Имущество должно соответствовать всем условиям НК РФ а так же ПБУ 6/01, а организация должна подобрать наиболее удобный и эффективный для нее метод начисления амортизации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вопрос

К какой амортизационной группе относится Здание?

Здания относятся к 4 – 10 амортизационным группам в зависимости от их типа.

Обоснование

Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы определяет:

К четвертой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 5 лет и до 7 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Здания из пленочных материалов (воздухоопорные, пневмокаркасные, шатровые и др.); передвижные цельнометаллические; передвижные деревометаллические; киоски и ларьки из металлоконструкций, стеклопластика, прессованных плит и деревянные» (Код ОКОФ 210.00.00.00.000).

К шестой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно) относятся «Здания жилые общего назначения» — «жилища каркасно-камышитовые и другие облегченные» (код ОКОФ 100.00.20.10).

К седьмой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 15 лет и до 20 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, деревометаллические, каркасно-обшивные и панельные, глинобитные, сырцовые, саманные и другие аналогичные» (код ОКОФ 210.00.00.00.000).

К восьмой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 20 лет и до 25 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Здания бескаркасные со стенами облегченной каменной кладки, железобетонными, кирпичными и деревянными колоннами и столбами, с железобетонными, деревянными и другими перекрытиями; здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рубленными стенами; сооружения обвалованные» (код ОКОФ 210.00.00.00.000).

К девятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 25 лет и до 30 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Овоще — и фруктохранилища с каменными стенами, колонны железобетонные или кирпичные, покрытия железобетонные» (код ОКОФ 210.00.00.00.000).

К десятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 30 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями)».

«Жилые здания и помещения» — «жилища, кроме включенных в другие группы» (код ОКОФ — 100.00.00.00).

Примечание

Четвертая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно.

Пятая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно.

Шестая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно.

Седьмая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 15 лет до 20 лет включительно.

Восьмая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 20 лет до 25 лет включительно.

Девятая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 25 лет до 30 лет включительно.

Десятая амортизационная группа — Имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет.

Пример из судебной практики

Общество отнесло здание цеха по производству торгового оборудования к 7 амортизационной группе и установила срок полезного использования в 181 месяц и амортизационную премию в размере 30%.

Налоговая инспекция доказала, что амортизационная группа определена неправильно. Здание такого типа относится к 10-й амортизационной группе. Налогоплательщик завысил сумму амортизации и сумму амортизационной премии (для 10-й амортизационной группы амортизационная премия не более 10%).

Суд согласился с налоговой инспекцией на основании анализа технического паспорта на здание, разрешения на ввод здания в эксплуатацию, заключения государственной экспертизы, заключения эксперта и специалиста:

Спорное здание состоит из долговечных материалов: металлического каркаса, стен из железобетонных панелей, трехслойных панелей типа «сэндвич» из стальных облицовочных листов.

Поскольку спорное здание отвечает признакам долговечности, оно относится к 10 амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет и амортизационной премией в размере 10%.

Источник: Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2020 № 301-ЭС19-27009 по делу № А79-6562/2018.

Связаные темы

Материалы по теме «Амортизационная группа»

К какой амортизационной группе относится основное средство?

Амортизационная группа — группа объектов амортизируемого имущества (основных средств и нематериальных активов), сформированная на основании сроков полезного использования. Основное назначение амортизационной группы – определение срока полезного использования объекта.

Что такое амортизационные отчисления?

Это ежемесячные переносы стоимости нежилого недвижимого имущества по частям в денежном выражении на особый счет, который так и называется «амортизация». По ст. 259 НК РФ эти отчисления должны делать все организации с учетом балансовой стоимости недвижимости, которая является их собственностью. Есть некоторые здания, к которым данный закон не относится, поскольку они попросту законсервированы.

Любое помещение по мере использования изнашивается и устаревает физически и морально.

Амортизация имеет следующие цели:

• направить перечисленные денежные средства на доработку имеющейся или покупку новой недвижимости по мере необходимости;
• распределять крупные расходы по частям на периоды, по принципу начисления;
• у инвесторов создается впечатление, что нет в компании крупных затрат и убытков, поскольку в конце срока эксплуатации не будет в отчете огромной цифры по списанию объекта, которая покажется убыточной суммой для инвесторов;
• снижается оплата налога на прибыль.

Все это позволяет снизить убытки владельца на обслуживание и последующее списание нежилого объекта.

Как определить, к какой амортизационной группе относится здание?

У всех Основных фондов, в том числе недвижимости, есть группа амортизации. Эта классификация отражается в документах ОС и ОКОФ. Для определения конкретной амортизационной группы, необходимо знать следующую информацию про нежилой объект собственности:

• Срок его полезного использования — необходим документ с датой ввода помещения в работу.
• Срок полезного действия — время, пока объект основного средства может служить целям деятельности налогоплательщика.

Согласно Классификатору нежилые недвижимые объекты и помещения относятся к 7 группе, если они:

• каркасные;
• глинно-битные;
• саманные;
• панельные;
• деревянно-металлические;
• контейнерные;
• из дерева.

Срок полезного действия — 15-20 лет включительно. К группе номер 8 с полезным сроком действия 20-25 лет относятся:

• помещения с облегченной каменной кладкой;
• брусчатые;
• рубленые;
• бревенчатые;
• с наличием кирпичных и деревянных столбов.

К 9 группе относятся преимущественно различные хранилища для фруктов и овощей со сроком полезного действия 25-30 лет. Они обычно сделаны из камня, с железобетонными колоннами, такими же перекрытиями.

Все остальные здания, более крепкой конструкции, относятся к 10 группе. Они должны иметь крепкую долговечную конструкцию, а материалы используемые при постройке — железобетон и металл.

Можно ли узнать срок износа объекта?

Сроки амортизации должен определить сам собственник, исходя из учета классификации основных средств.

Сам период амортизации определяется как количество лет использования конкретного объекта. Он зависит от множества факторов, поэтому все цифры в законодательстве являются приближенными значениями.

Чтобы примерно произвести расчеты периода эксплуатации нежилого помещения, необходимо знать такие параметры:

1. Срок службы основных конструктивных элементов помещения.
2. Как объект эксплуатируется. От этого зависит уровень износа здания.

Что касается конструктивных элементов объекта, то цифры для подсчета такие:

• полы из паркета — 50 лет;
• фундамент из бетона — 125 лет;
• кровельное керамическое покрытие — 80;
• деревянные перекрытия — 60;
• стены из кирпича — 125.

Это не все цифры, полный перечень можно найти в специальных документах.

После оценки технического состояния определяется степень износа здания:

Для уточнения срока амортизации зданий необходимо обращаться к Классификатору и учитывать Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1, п. 1 ст. 258 НК РФ. Именно эти документы регулируют расчёт срока амортизации нежилых объектов.

Для определения процента износа помещения необходимо пригласить специалистов, которые проведут исследования.

Эта экспертиза включает в себя:

1. визуальный осмотр здания;
2. техническое обследование физического износа;
3. анализ проб и исследований в лаборатории;
4. проверка проектно-сметной документации и ее составление в случае перепланировки;
5. заключительный акт о состоянии помещения.

Затем производится оценка морального износа здания с учетом оценки рынка недвижимости на момент произведения расчетов. На основе всех данных определяется срок эксплуатации объекта.

Как рассчитать?

Существует несколько методов начисления амортизации в налоговом учете. Они имеют свои особенности и различия, но на первом этапе необходимо рассчитать первоначальную стоимость объекта.

Первоначальная стоимость объекта

Первоначальная стоимость здания рассчитывается из нескольких параметров. В первую очередь — сумма на приобретение или постройку данного объекта. К ней прибавляется сумма, которая потрачена на доведение нежилого помещения до нормального состояния, пригодного для необходимой эксплуатации.

В эту цифру не входят НДС и акцизы, кроме отдельных случаев исключения, которые прописаны в НК РФ. Если объект был получен безвозмездным путем, то его стоимость необходимо определить при помощи независимой экспертизы.

Есть отдельные случаи, когда первоначальная стоимость может измениться. К ним относятся:

• достройка и коренная модернизация помещения;
• частичный снос;
• реконструкция.

Методы начисления

Существует несколько способов расчета и начисления суммы амортизации в налоговых отчетах. Первый способ — уменьшаемого остатка. Для этого расчета нужно знать следующие данные:

1. Остаточную стоимость конкретного объекта на первое число месяца.
2. Норма амортизации.
3. Ускоряющий коэффициент.

Остаточную стоимость в таком случае делят на количество месяцев, которые остались до конца СПИ.

Формула расчета выглядит следующим образом:

А = (Р0 – Р1)*N, где:

• Р0 — стоимость помещения.
• Р1 — амортизация за предыдущий год.
• А — амортизация за текущий год.
• N — норма амортизации (это 100% деленное к количеству лет СПИ).

Пример: СПИ равен 25 годам. Значит норма амортизации в год — 4%. Стоимость нежилого объекта равна 28 млн рублей. Первый год амортизации равен 28 млн:25 = 1 млн 120 тысяч рублей. На следующий год сумма амортизации будет такая:

(28 млн-1 млн 120 тысяч) х 0.04= 1 млн 115 тысяч 520 руб. Такие начисления будут производиться ежегодно, пока стоимость здания полностью не спишется.

При линейном методе подсчета стоимость амортизации за прошлый год не учитывается. Формула в таком случае выглядит следующим образом: А = Р0 *N.

В итоге начисляется каждый год одна и та же цифра. В нашем случае это 28 млн х 0.04 =1 млн 120 тысяч.

Срок полезного использования

При определении СПИ зданий и помещений необходимо учитывать:

• сколько ожидается использование объекта в связи с его производительностью;
• ожидаемый износ в зависимости от режима использования сооружения;
• нормативно-правовые и прочие ограничения, накладываемые на объект.

Это все регламентируется п. 20 ПБУ 6/01. Также разрешено использовать Классификатор основных средств. СПИ устанавливается предприятием самостоятельно на основе данных, когда здание было введено в эксплуатацию. В качестве подтверждения нужно использовать документы, где указана данная дата.

Общие правила для учёта

Есть общие правила на которые необходимо ориентироваться бухгалтеру при начислении амортизации нежилого помещения и нежилого здания. К ним относятся:

• начисления происходят ежемесячно в размере 1/12 суммы от той, что посчитана на текущий год;
• в течение СПИ начисление амортизации не приостанавливается;
• начисление прекращается с первого числа следующего месяца за тем, когда была полностью погашена сумма стоимости основного средства или его снятия с бухучета компании.

Все подробно описано в инструкции №157 Н.

Отображение в бухгалтерском балансе

Амортизация по закону должна начисляться на кредит счета 02 (амортизация ОС).

По дебету амортизация может отражаться на счете 25 — общепроизводственные или счете 26 — общехозяйственные расчеты. Все зависит от конкретной цели использования. Например, на счете 25 фиксируются цеха и другие помещения, которые принимают участие в производстве. На счете 26 — офисы и помещения для управленцев.

Если ОС используется в создании нового ОС, то его амортизацию начислят в строку необоротных активов 1190. В бухгалтерском балансе амортизация учитывается в строке прочие расходы 2350 или в строке коммерческие расходы, если помещение регулярно сдают в аренду.

Дебет	Кредит	Операция
20,23	02	Начислена амортизация по ОС, которые участвуют в производстве.
25	02	Амортизация ОС, которые используются для общепроизводственных необходимостей.
26	02	Амортизация ОС для общехозяйственных нужд.
44	02	Амортизация ОС, которые участвуют в торговле.
02	01	Процесс списания накопленной амортизации по выбывшему объекту.
83	02	Увеличение суммы амортизации при дооценке нежилого помещения.
02	91/1	Уменьшение суммы при уценке нежилого здания.

Начисление амортизации помогает снизить убытки владельцев компании и акционеров из-за устаревания и негодности нежилого объекта. При этом важно учитывать срок полезного использования, а также стоимость помещения. СПИ можно рассчитать самостоятельно или обратиться к специальному Классификатору, где в зависимости от материала и конструкции здания указан его СПИ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Серьезные инженерные коммуникации, такие как здания и сооружения, как правило, служат в качестве основных средств долго: годами и десятилетиями. Они медленно утрачивают свойства, полезные для эксплуатации. Но понятие «долго» весьма неопределенно. В каждом конкретном случае срок полезного использования (СПИ) может сильно различаться. Как именно установить данный срок и правильно это оформить документально, на какие позиции обратить внимание при регламентировании, читайте в этой статье.

Зачем определять СПИ

Сроки полезного использования устанавливаются для целей адекватного учета. Но в бухгалтерии и налоговом учете особенности их установления разные, поскольку отличаются цели:

1. СПИ для бухучета. Нужен для того, чтобы правильно определять уменьшение стоимости основного средства и правильно начислять амортизацию по нему. ПБУ 6/01 в п. 20 говорит о том, что организация может устанавливать этот срок на свое усмотрение, учитывая следующие ключевые параметры:
   • как долго планируется активно использовать здание или сооружение;
   • какие факторы влияют на физический износ именно в данном случае;
   • какая степень износа допустима;
   • есть ли специальные ограничения для конкретного объекта (например, пребывание в аренде, лизинге и т.п.).
2. СПИ для налогового учета. Устанавливается для классификации основных средств по времени их полезной эксплуатации (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). С этой целью все основные средства делятся на группы, состав которых закреплен в классификационной таблице. Данный документ утвержден Правительством России в Постановлении №1 от 1 января 2002 года. В таблице приведены коды по принятому для основных фондов классификатору ОКОФ и распределение ОС по группам. Для каждой группы установлен временной диапазон, внутри которого можно закреплять СПИ для каждого актива (в том числе и «долгоиграющего», как здания и сооружения).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При ведении бухгалтерского учета удобно пользоваться налоговой Классификацией для определения СПИ недвижимого имущества: в этом случае расчеты будут одинаковыми, то есть амортизационные отчисления будут рассчитываться по минимуму. Но допускается и установка меньшего СПИ в бухгалтерском учете.

Способ определения СПИ необходимо зафиксировать в учетной политике организации.

Амортизационные группы зданий и сооружений

Согласно Классификации, различные виды недвижимого имущества в виде зданий и сооружений можно отнести сразу к нескольким группам по начислению амортизации – от 4 до 10. В каждую группу входят постройки определенных, строго оговоренных типов, для которых предусмотрены различные временные интервалы СПИ. В таблице 1 приведены различные недвижимые объекты с установленными для них периодами СПИ.

Таблица. Амортизационные группы по зданиям и сооружениям

№	Группа амортизации	Особенности объекта недвижимости	Примерные СПИ
1	4	Пленочные нежилые конструкции, передвижные сооружения, киоски из различных материалов (металл, стекло, пластик, прессованные плиты)	5 – 7
2	5	Сборные и передвижные сооружения, не предназначенные для жилья	7 – 10
3	6	Жилые здания облегченных конструкций (каркасные, камышитовые и т.п.)	10 – 15
4	7	Различные нежилые здания (каркасные и щитовые) из дерева, дерева и металла, панелей, сырца и др.	15 – 20
5	8	Бескаркасные здания с облегченными стенами из камня, бруса, бревен с перекрытиями, колоннами, столбами из различных материалов (не предназначенные для жилья)	20 – 25
6	9	Каменные склады для овощей/фруктов (допускаются железобетонные или кирпичные колонны)	25 – 30
7	10	Прочие нежилые здания и сооружения(объекты из кирпича и т.п.). Жилые здания и помещения	Свыше 30

Как определить СПИ: алгоритм

Когда у фирмы появляется основное средство – любое, на него нужно начислять амортизацию, для чего необходимо знать срок его планируемого полезного использования. В таблице он приведен в примерных временных рамках, но для каждого объекта его требуется указывать точно. Алгоритм следующий:

1. Определите код ОКОФ вашего объекта недвижимости по классификатору ОК 013-2014, утвержденному приказом Росстандарта №2018-ст.
2. Сравните с левым столбцом таблицы Классификации – определить, к какой амортизационной группе относится ваше здание и сооружение.
3. Установите любой срок из приведенного интервала. Например, если СПИ устанавливается 10-15 лет, можно прописать 10 лет 5 месяцев, 12 лет, 14,5 лет и т.п.
4. Установленный срок укажите в тексте Приказа, подписанного руководителем организации.
5. Для бухгалтерского учета СПИ установите самостоятельно либо также воспользуйтесь Классификацией (это значительно удобнее).

Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:

• каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
• если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).

СПИ при смене собственника

Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?

Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.

СПИ объектов б/у для налогового учета

Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.

ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.

Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.

Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.

СПИ неновых объектов для бухучета

Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:

• следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
• всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.

Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости

Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.

Кирпичные постройки

Кирпич – очень прочный и долговечный материал, мало подверженный износу. Здания, построенные из него, исправно служат многие десятилетия, ничуть не теряя в значимых характеристиках. Будь то жилые дома или иные сооружения, их СПИ будет самым долгим из предусмотренных в таблице Классификации. Рубрикатор предусматривает для них 10 группу, по которой можно установить любой срок свыше 30 лет. Какой именно, организация вправе определить сама.

Если в здании кирпичные только колонны, столбы или перекрытия, его срок полезного использования сокращается и составит уже только 20-25 лет, согласно требованиям 8 амортизационной группы.

Гаражи

Их строят из различных материалов, в зависимости от этого и устанавливается амортизационная группа. Чаще всего это 4 (металлические нежилые сооружения), СПИ по этой группе составит 5–7 лет. Если гараж из кирпича, его можно отнести к 8 группе (не к 10, так как стены будут облегченной кладки), и СПИ будет выбираться из интервала 20-25 лет.

Данный вид сооружений не относится к жилым: там не планируется круглосуточное пребывание. Если школа капитальная, ее чаще всего относят к 10 группе: эти сооружения служат более 30 лет.