admin / 15.05.2020

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо?

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Вопрос, озвученный в песне из кинофильма «Ирония судьбы или с легким паром» (иметь или не иметь), актуален для представителей бизнеса в нашей стране. Все больше компаний отказываются от покупки коммерческих помещений в пользу аренды. Те, кто уже приобрел недвижимость, продают ее. Что происходит?

Что делает Яндекс

Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать, стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.

Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.

Что делает Ростелеком

Провайдер цифровых услуг и решений скупил немало помещений, от которых теперь пытается избавиться. В 2017 году компания подписала договор с «Российским аукционным домом», который активно помогает реализовать объекты недвижимости. В основном это офисные помещения, которые не требуют ремонта и уже оборудованы всем необходимым для работы. Еще несколько складов в Ульяновске, Самаре и Уфе, гараж в Пензе и база отдыха в Ярославской области. Торги идут по голландской системе: когда цена не повышается, а понижается с каждым шагом, пока не найдется желающий совершить покупку. Это обеспечивает дисконт до 50% от начальной цены.

Что делают ретейлеры

Сетевые ретейлеры в большинстве своем отказываются от владения недвижимостью. Согласно отчету за 2017 год, «М.Видео» управляет сетью из 424 магазинов в 169 городах России. Компания провела сделку по слиянию с «Эльдорадо» стоимостью в 45,5 миллиарда рублей. Было бы глупо предполагать, что у «М.Видео» нет средств на приобретение собственных магазинов. Однако, 94% торговых площадей находятся в аренде. Брать недвижимость в пользование — осознанная стратегия развития предприятия.

Крупный ретейлер ЗАО «Тандер», работающий под торговой маркой «Магнит», снимает в аренду около 80% своих магазинов. Их конкурент — «Пятерочка», который является частью Х5 Retail Group, вообще, планирует отказаться от собственных помещений. На данный момент, организация снимает 85% площадей. Оставшиеся 15% будут реализованы по системе sale-leaseback: компания продает недвижимость и сразу же берет ее в длительную аренду по заранее оговоренной цене. Покупатель получает гарантированного арендатора, а продавец сохраняет за собой право пользования помещением. По словам бывшего генерального директора «Пятерочки» Ольги Наумовой, доля собственных магазинов за 2 прошедших года резко сокращена. Компания решила, что не будет тратить деньги на приобретение площадей, а лучше направит эти средства на расширение сети, логистику и развитие технологий.

Одновременно Х5 Retail Group активно реализует франшизы своих магазинов. Предприниматели могут открывать собственные продуктовые супермаркеты, используя проверенные бизнес-технологии, товарные поставки и маркетинговую поддержку от лидера рынка розничной торговли в России. При этом Х5 Retail Group экономит свои средства, ведь часть финансовой нагрузки по развитию сети ложится на плечи покупателей франшизы. Взамен обещают окупаемость инвестиций в течение периода от 2 месяцев до 2 лет и ежемесячный уровень дохода:

  • от 500 тысяч рублей для «Пятерочки»;
  • от 1,2 миллиона рублей для «Перекрестка».

Покупка или аренда?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости

  1. Уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды — временное решение. Пройдет несколько лет, владелец запланирует открыть в этом помещении свой собственный бизнес, выставив арендаторов на улицу. Или придет компания с огромными возможностями, перебьет по цене существующего арендатора и встанет на это место. Каждое продление договора может превращаться в затяжные переговоры, где собственник пытается выбить для себя выгодные условия. Если консенсуса не достичь, то придется искать новое помещение. А это грозит частичной утратой клиентской базы, ведь не все посетители магазина пойдут на поиски его нового местоположения. Плюс расходы на транспортировку мебели и аппаратуры, траты на отделочные работы. Покупая недвижимость, мы снимаем с себя подобные риски.
  2. Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все. Арендатор зачастую вынужден согласовывать каждый шаг с собственником. Представьте: чтобы установить кондиционер, провести интернет-кабели, смонтировать охранную систему, нужно письменное разрешение хозяина помещения. Большинство собственников не любят, когда с их недвижимостью что-то делают не предупредив.
  3. Не нужно вкладываться в чужое помещение. Когда-нибудь арендатор съедет, а ремонт, который был сделан, останется в распоряжении владельца недвижимости. Случай из жизни: микрофинансовая компания арендовала барак и превратила его в приличный офис, куда не стыдно пригласить клиентов. Полы из керамогранита, навесные потолки, гипсокартонные перегородки с кассовым узлом, внешняя отделка фасада здания. Через 3 месяца собственник расторг договор и пересдал помещение другой фирме, но уже за другие деньги.
  4. Репутация. Банки охотнее кредитуют организации, у которых есть недвижимость в собственности. Это актив. Чем больше у компании активов, тем она надежнее, с точки зрения кредитных учреждений. Когда фирма арендует все свои офисы, она может расторгнуть договора и раствориться в закате за несколько дней. Клиентам и контрагентам останется тоскливо взирать на закрытые двери.

Минусы покупки коммерческой недвижимости

  1. Изъятие денег из оборота предприятия. Допустим, мы приобретаем офис площадью 100 квадратных метров в Санкт-Петербурге. По информации «Росриэлт», один квадратный метр в среднем стоит 123 тысячи рублей. Из оборота компании нужно забрать 12,3 миллиона рублей. Аренда одного квадратного метра — 15,5 тысяч рублей в год. Значит, если бы мы купили офис и сразу же сдали его в аренду, зарабатывали бы 1,55 миллиона рублей ежегодно. Доходность — 12,6% в год. Если рентабельность бизнеса выше, то выгоднее инвестировать непосредственно в расширение и развитие компании.
  2. Отсутствие гибкости. При выборе офиса всегда есть риск не угадать с местоположением. Когда речь идет об аренде, легко можем исправить ошибку: расторгаем договор и переезжаем в другое место. Издержки минимальны. Другая ситуация, когда мы купили офис. От него так не избавишься. Придется продавать, а на рынке сейчас избыток предложений, или искать арендатора, чтобы помещение не простаивало.
  3. Что делать с недвижимостью, если придется ликвидировать бизнес? В условиях нашей турбулентной экономики, любое предприятие может стать нерентабельным. Согласно исследованию Росстата, в 2017 году было открыто 359 тысяч организаций, а закрылось — 510 тысяч. Динамика отрицательная без предпосылок к улучшению ситуации. Дальше будет только хуже. Приобретать коммерческую недвижимость — все равно, что строить дом на склоне действующего вулкана. «Не беда! В случае чего продам или сдам!» — думает наивный покупатель, отсчитывая купюры. Но предприятий становится все меньше. Количество возможных претендентов на это помещение постепенно сокращается, новые площади освобождаются, а цены идут вниз.
  4. Риски законодательного регулирования. Государственную думу не зря именуют «бешеным принтером». Новые инициативы появляются чуть ли не ежедневно. То, что вчера было можно, сегодня уже нельзя. Вот вы приобрели нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собираетесь продавать пиво. Тогда вас должна интересовать судьба законопроекта № 1130243-6, в котором предлагается запретить торговлю алкогольными напитками в жилых домах. Пока его отклонили, но что будет дальше — никто не знает. Или перенесемся в Пензу, где рядом с баром «777» построили храм. Администрация города настойчиво предлагает хозяйке помещения съехать по-хорошему или перепрофилироваться — сменить алкоголь на церковные свечи.

Когда есть смысл покупать недвижимость?

В одном из 3 случаев:

  1. Приобретение ранее арендованного помещения. Вы наконец-то провели своеобразный тест-драйв и осознали, что нашли офис мечты. Теперь опасаетесь, что собственник помешает обретенному счастью. Чтобы исключить риски утраты помещения, можно предложить выкупить его.
  2. Когда есть варианты оформить ипотеку по выгодной процентной ставке. Если кредитный платеж не сильно превышает сумму арендного транша, то сделка выгодна. «Росбанк» предлагает ипотеку для юридических лиц и ИП под 12,53% годовых. Возвращаемся к примеру с офисом в Санкт-Петербурге. Рентабельность вложения (арендный платеж) — 12,6% в год. Получается, мы переплачиваем аналогичную сумму, но только банку, а не хозяину помещения. Важный нюанс: в отличие от аренды, каждый транш приближает к полноценному обладанию офисом. Когда вся сумма будет погашена, кредитное учреждение снимет обременение.
  3. Когда нужно срочно вложить «лишние» деньги, а идеи закончились. Коммерческая недвижимость может падать в цене, но все же является защитным активом.

Стоит ли продавать собственную коммерческую недвижимость?

Сейчас мы живем в эпоху «шеринга», поэтому проще не иметь недвижимость в собственности. Возможно, именно для вашего бизнеса наиболее эффективным вариантом будет — брать недвижимость в аренду.

Есть ситуации, когда однозначно стоит продавать коммерческую недвижимость:

  1. Необходимо покрыть убыток компании, чтобы не случилось «кассового разрыва».
  2. Вы инвестировали в объект для последующей перепродажи.
  3. Вы уверены, что цена объекта снизится в ближайшее время (например, из-за изменения инфраструктуры), и будет не выгодно продавать его в дальнейшем.

По прогнозам аналитиков Forbes спрос на коммерческую недвижимость постепенно снижается. Это связано с развитием информационных технологий, компьютеризацией бизнеса. Поэтому с каждым годом растет число сотрудников, работающих удаленно.

Снижение спроса на коммерческую недвижимость приводит к уменьшению объема строительства. Последний пик пришелся на 2014 г., когда было построено 7,2 миллиона кв. м. торговых, офисных и складских помещений. Для сравнения: в 2017 году было построено всего 2,5 миллиона кв. м.

Как быстро продать коммерческую недвижимость?

Этапы продажи коммерческой недвижимости:

  1. Маркетинговый анализ спроса.
  2. Определение рыночной цены объекта.
  3. Подготовка фотографий помещений (упаковка объекта).
  4. Написание текста для продающих объявлений.
  5. Публикация объявлений на сайтах.
  6. Переговоры с возможными покупателями.
  7. Юридическое оформление сделки.

Ускорить продажу объекта поможет обращение в риэлторское агентство. Это позволит не тратить время на анализ рынка, проведение рекламной кампании, а также поиск покупателей.

Причины не продавать собственную недвижимость

Находящиеся в собственности объекты недвижимости являются активами компании. Недвижимость можно передать в залог банку, чтобы получить кредит на реализацию бизнес-проектов. Наличие недвижимости повышает доверие банка к заемщику и шансы на одобрение кредита.

Не стоит продавать недвижимость из-за риска возникновения претензий от налоговых органов, кредиторов, деловых партнеров. Самый грамотный ход — создать дочернюю организацию и «продать» ей недвижимость. Можно и «продать» объект знакомому, который зарегистрируется как индивидуальный предприниматель.

Фиктивный «собственник» помещения может «сдать его в аренду» фирме. По документам объект не будет числиться на балансе. Но у предыдущего владельца останется возможность управлять объектом. Можно не опасаться необоснованного повышения стоимости аренды или внезапной просьбы освободить помещение.

Как поступают лидеры рынка: собственники и арендаторы

В ноябре 2019 года корпорация Apple объявила, что вложит $ 2,5 млрд. в компании, которые занимаются строительством в заливе Сан-Франциско. В рамках проекта запланировано строительство коммерческой и жилой недвижимости. Глава корпорации Apple Тим Кук заявил, что чувствует себя ответственным не только за развитие бизнеса, но и за процветание региона.

Apple планирует создание строительного фонда стоимостью 1,5 миллиарда долларов. Корпорация вложит 300 тысяч долларов в покупку собственной земли. Оставшиеся 1,2 миллиарда долларов будут переданы в строительные компании Сан-Франциско.

Аналогичным образом поступают и другие крупные корпорации:

  • Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
  • Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.
  • Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.

Крупнейшей российской компанией, которая строит для себя недвижимость, является Газпром. Самым известным объектом, строящимся специально для Газпрома, является «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге. Общая площадь делового комплекса составляет 570 тысяч кв. м.

Завершение строительства зданий и инфраструктуры «Лахта-центра» запланировано на 2021 г. Ключевым объектом комплекса станет штаб-квартира Газпрома. Часть офисных помещений будет сдаваться в аренду другим компаниям.

В список крупнейших арендаторов в России входят:

  • «Т2 РТК Холдинг» (бренд TELE2). Компания снимает 13 100 кв. м в бизнес-центре Com City в Новой Москве.
  • «Трансмашхолдинг» арендует 12 800 кв. м. офисных помещений в «ВТБ Арена парк». Всего компания арендует 14 400 кв. м. недвижимости, находящейся в разных точках Москвы.
  • «Газпромбанк» арендует 12 000 кв. м. офисов в бизнес-центре «Оазис».
  • IBM арендует 8 700 кв. м. в бизнес-центре «Башня на набережной». Офисы IT-компании занимают около 30% площади делового центра.

Безусловным лидером среди известных арендаторов является банк ВТБ. Он занимает 34 этажа в бизнес-центре Москва-Сити (Башня «Федерация Запад»). Площадь арендованных помещений составляет 60 000 кв. м. Руководство банка сочетает оба подхода к использованию недвижимости: владение и аренду. В марте 2016 г. банк купил Башню «Евразия» для дочерних компаний: ВТБ24 и «ВТБ Банк Москвы».

Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году – падение в неизвестность

Эксперты в области экономики дают неутешительный прогноз на конец 2020 года – рынок аренды ждут сложные времена .

Еще в январе 2020-го рынку коммерческой недвижимости предвещали уверенный рост – увеличение объема инвестиций ожидали на 35%, что на 1 млрд евро больше, чем в 2019 году.

Однако резкий обвал рубля сделал ситуацию напряженной, а пандемия коронавирусной инфекции внесла окончательные коррективы. Базовые прогнозы аналитиков радикально изменились – о росте инвестиций можно забыть.

Слабым игрокам рынка эксперты вовсе рекомендуют продавать недвижимость, чтобы не уйти в минус на фоне задержек оплаты по счетам и отсутствия новых арендаторов.

Игра на выживание – что происходит с коммерческой недвижимостью сейчас?

Крупнейший сегмент среди арендаторов занимают представители малого и среднего бизнеса. Их показатель «выживаемости» в условиях карантина оказался удручающим. Часть малых и микропредприятий закрылись – денег на аренду нет. Остальные выживают, как могут.

За 2 «карантинных» месяца в России закрылось более 70 тысяч предприятий малого и среднего бизнеса. Вместе с этим число вновь зарегистрированных субъектов растет.

Покроет ли прирост новых бизнесов издержки владельцев коммерческой недвижимости – офисных помещений, торговых площадей или локальных зданий, предусмотренных под аренду кафе, магазинов и парикмахерских?

Посмотрим на ситуацию в цифрах, опираясь на крупнейшие регионы России. В период карантина открылось предприятий:

  • Москва – 11 тысяч
  • Московская область – 6 тысяч
  • Санкт-Петербург – 4.9 тысячи
  • Краснодарский край – 4 тысячи
  • Свердловская область – 2.7 тысячи
  • Башкортостан – 2.2 тысячи

Радуясь росту, важно помнить: новички рынка стремятся найти недорогое помещение под аренду, тогда как бизнес, устойчиво стоящий на ногах, не скупится на аренду хорошо оборудованных помещений с удобным расположением, высокой проходимостью и т.д.

Самое время посмотреть на долю закрывшихся предприятий:

  • Москва – 8 тысяч
  • Краснодарский край – 3.6 тысяч
  • Санкт-Петербург – 3.2 тысяч
  • Московская область – 3 тысячи
  • Свердловская область – 2 тысячи
  • Башкортостан – 1.7 тысяч

По информации российских бизнес-объединений (Деловая Россия, Опора России) к концу 2020 года мы недосчитаемся минимум 15% предприятий малого и среднего сегмента, которые вынуждены будут уйти с рынка.

Под риском краха – самые востребованные отрасли

Прогноз бизнес-аналитиков обещает наиболее сильный удар по сфере услуг, магазинам непродовольственных товаров, гостиничному и ресторанному бизнесу, включая другие заведения общественного питания.

Беспрецедентный кризис ударит по всем областям страны. Наиболее болезненно его ощутят в дотационных регионах (Дагестан, Якутия и т.д.), чуть мягче в центре и крупных нефтедобывающих регионах вроде Татарстана или Тюменской матрешки (Тюмень, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский округа).

Однако прибыльный бизнес уже сегодня выставляют на продажу во всех субъектах федерации, включая города-миллионники: начиная с продажи ТРЦ, заканчивая небольшими салонами красоты. Правда, покупать никто не торопится.

К чему готовиться владельцам коммерческой недвижимости?

Сомнений на предмет падения арендных ставок сегодня нет ни у кого, ведь пока это единственный способ сохранить доход от аренды коммерческой недвижимости. Причина – низкая доля новых арендаторов либо их полное отсутствие.

Понижения ставок ожидают в течение следующих 6 месяцев. Процесс будет постепенным, а общий размер скидок может вырасти до 40%. Карантинная история больнее всего отразилась на торговых площадях: закрытие торговых точек привело к задержкам по арендной плате, но говорить о смене арендатора не приходится – в текущей ситуации это невозможно.

Как отмечает Кирилл Сиволапов (руководитель отделения «Управление недвижимостью» Института отраслевого менеджмента), собственникам остается либо искать компромиссные решения и стремиться удержать арендатора, либо копить долги и пополнять рейтинг ушедших с рынка.

В 2019 году 47% от общих инвестиций приходились на офисный сегмент. Аналогичный рост намечался на 2020 год, но ситуация с коронавирусом открыла новую тенденцию – переход офисных сотрудников на удаленную работу.

Карантинный опыт показал эффективность такого подхода – деятельность компаний успешно продолжается, а работодатели все чаще задаются вопросом: зачем платить аренду за офис, если можно легко обойтись без него?

В целом по итогам 2020 года эксперты предполагают сокращение объема торговых и офисных площадей. В том числе на фоне нового опыта, который преподнес карантин. В полной мере компании смогли оценить реальную продуктивность дистанционной работы – вирус в буквальном смысле разрушил устоявшееся представление о том, что успех бизнеса зависит от наличия офиса.

Разумеется, эра уютных кабинетов в окружении коллег не завершилась. Но яркий пример выживаемости вне офиса открыл еще один способ сэкономить бюджет компании на аренде. Ни много ни мало – почти 50% от общих инвестиций приходится именно на офисный сегмент коммерческой недвижимости.

По мнению профессора кафедры экономической географии МГУ Натальи Зубаревич, выход из текущего кризиса, осложненного пандемией, окажется наиболее серьезным, чем экономические кризисы всех предыдущих лет. Выживут – увы – далеко не все.

Когда организация приобретает, например, складское помещение, она ставит его на свой баланс, этот объект недвижимости используется в хозяйственной деятельности и является собственностью организации. Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности, и для личных целей, как облагать доход, например, при его реализации? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя? Может ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным вычетом при реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?

📌 Реклама Отключить

Эти и другие вопросы встают перед индивидуальными предпринимателями, которые используют в своей деятельности имущество, подлежащее государственной регистрации. Попробуем на них ответить.

Можно ли зарегистрировать недвижимость на индивидуального предпринимателя?

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 №129‑ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

📌 Реклама Отключить

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам.

Обратите внимание:

Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что‑либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.

📌 Реклама Отключить

Как указывается в п. 3 ст. 49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ. То есть после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое‑либо имущество. Что касается прекращения деятельности юридического лица, это может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации. Для обоих случаев закон предусматривает специальную процедуру, в ходе которой должны решаться вопросы о дальнейшей судьбе имущества юридического лица. Для индивидуальных предпринимателей процедура ликвидации отсутствует. Гражданин подает необходимые документы в регистрирующий орган, и таким образом прекращается его статус индивидуального предпринимателя. И это никак не влияет на его правоотношения собственности.

Данная позиция поддерживается и в Письме Минэкономразвития РФ от 15.06.2011 №ОГ-Д05-63. Минэкономразвития ссылается на ст. 212 «Субъекты права собственности» ГК РФ, в соответствии с которой в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.

📌 Реклама Отключить

В статье 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.

📌 Реклама Отключить

Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 №122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122‑ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом №122‑ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).

📌 Реклама Отключить

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение также в Письмах УФНС по г. Москве от 11.03.2010 №20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 №20-14/2/019833@.

Необходимо также отметить тот факт, что юридическое лицо в отличие от гражданина – физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. Гражданин же (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного суда РФ от 17.12.1996 №20‑П).

📌 Реклама Отключить

Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 №07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. 1 и 4 ст. 23, ст. 24 ГК РФ, ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Может ли «упрощенец» воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ?

Индивидуальные предприниматели зачастую выбирают УСНО. Но, когда речь заходит о реализации объектов недвижимости, которые зарегистрированы на физическое лицо, многие считают, что надо уплачивать НДФЛ и можно воспользоваться имущественным вычетом по этому налогу.

📌 Реклама Отключить

Напомним, что при УСНО порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ: учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Кроме этого, в данном случае надо помнить и о превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ, ведь объекты недвижимости, как правило, дорогостоящие, и доход от их реализации будет учитываться при расчете предельного размера доходов при УСНО.

📌 Реклама Отключить

Почему же индивидуальные предприниматели, применяющие УСНО, вдруг вспоминают при реализации объектов недвижимости об НДФЛ, который при УСНО не уплачивается? Главным побуждающим мотивом в данном случае является желание воспользоваться имущественным вычетом, который предоставляет налоговое законодательство.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 тыс. руб.

📌 Реклама Отключить

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации принадлежащих ему ценных бумаг.

При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Но при владении объектом недвижимости более трех лет индивидуальные предприниматели хотят воспользоваться имущественным вычетом, равным сумме проданного имущества. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

📌 Реклама Отключить

Но при этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта также не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из норм действующего законодательства представители Минфина и ФНС считают, что определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Обратите внимание:

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, его продажа также относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется.

📌 Реклама Отключить

Аналогичен подход контролирующих органов и к применению вычета, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ: если физическое лицо использовало помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности и доходы учитывались в рамках УСНО, к доходу, полученному от реализации указанного нежилого помещения, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.

С данной позицией спорить трудно, так как согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка НДФЛ в размере 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению НДФЛ, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных налоговых вычетов, преду-
смотренных ст. 220 НК РФ. Соответственно, указанные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков – физических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащим налого-
обложению НДФЛ по ставке 13%.

📌 Реклама Отключить

Согласно п. 7 ст. 12 НК РФ специальные налоговые режимы, к которым относится и УСНО, могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов и сборов, указанных в ст. 13 –15 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ).

Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ: получаемые ИП доходы, при налогообложении которых применяется УСНО, освобождаются от обложения НДФЛ.

Таким образом, применение УСНО к доходам, полученным от осуществления предпринимательской деятельности, освобождает налогоплательщика от обязанности по уплате НДФЛ по отношению к этим же доходам.

📌 Реклама Отключить

Исходя из изложенного к доходам ИП, которые облагаются налогом при УСНО, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.

Вместе с тем, если такой налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ.

Представители Минфина в своих разъяснениях обращают внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.

Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ, льготами не являются.

📌 Реклама Отключить

Из приведенных норм следует, что к доходам индивидуального предпринимателя, облагаемым налогом при УСНО, стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.

Вместе с тем, если налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 –220 НК РФ.

📌 Реклама Отключить

___________________________

Подробно читайте об этом в статье С. П. Данченко «Доходы от операций с недвижимостью: какие налоги платить?», № 7, 2011.

Физическое лицо планирует покупку квартиры у застройщика и в дальнейшем ее продажу, когда квартира уже будет принята. Планируется, что срок владения имуществом составит менее 5 лет, а значит, необходимо будет оплатить НДФЛ при продаже этой квартиры по ставке 13%. Также возникает необходимость подачи декларации по форме 3-НДФЛ.

Будет ли выгодно зарегистрироваться в качестве ИП, с видом деятельности по купле-продаже недвижимости, выбрав при этом упрощенную систему налогообложения (УСН)? Почему физическое лицо стало рассматривать такой вариант?

Все дело в том, что в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ прописано, что физическому лицу, продав квартиру гораздо ниже кадастровой стоимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) все равно придется заплатить с 70% от установленной на дату перехода права собственности, кадастровой стоимости этой квартиры. В том случае, если ИП будет зарегистрирован на УСН, то данное условие к нему применяться не будет и можно будет установить цену сделки гораздо ниже кадастровой. Получается, что ИП может продать квартиру по любой цене, а физическое лицо не ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры? Так ли это на самом деле.

Прежде всего необходимо помнить, что для регистрации ИП понадобятся дополнительные затраты времени и денег. Кроме этого необходимо будет оплачивать фиксированные страховые взносы вне зависимости от ведения предпринимательской деятельности, с момента регистрации до момента закрытия ИП.

В данном случае возникает также и другие нюансы.

В НК РФ существует статья 40, согласно которой, налоговые органы вправе проверить цену сделки, если такая цена отклоняется более чем на 20% в большую или меньшую сторону от уровня цен по идентичным товарам в пределах непродолжительного периода времени. Кадастровая стоимость – это, по сути, и есть рыночная стоимость. В том случае если ИП на УСН будет продавать недвижимость гораздо ниже кадастровой стоимости, то сделку могут проверить и доначислить по такой сделке налоги, а цену сделки установить не меньше, чем на 20% от кадастровой стоимости. Также начислят пени и штраф.

При продаже квартиры ИП на УСН может заплатить больше налогов, чем просто физическое лицо. Все дело в том, что полученный ИП доход будет облагаться либо 6% со всей полученной суммы дохода, либо 15% с разницы между полученными доходами и расходами (система УСН 6% или 15% будет выбрана самим физическим лицом при регистрации ИП). В то время как физическое лицо заплатит налог с разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки по ставке всего 13%. Кроме этого, если отсутствуют документально подтвержденные расходы, физическому лицу можно заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей на продаваемую квартиру. Таким образом, в налогообложении более выигрышным вариантом будет налогообложение доходов физического лица по ставке 13%.

Итог. Нет смысла регистрировать ИП для покупки и продажи квартиры.

Бухгалтерские услуги для физических лиц — налоговые вычеты, декларации 3-НДФЛ от практикующих бухгалтеров. Оставьте заявку на сайте, или узнайте стоимость по тел.: (495) 661-35-70!

Ширяева Наталья

nt&Sale
КАК ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ И ОФОРМЛЯТЬ?
11-10-2010
Адрес документа в Информационной системе ПАРК: http://is.park.ru/doc.jsp?urn=36883567
Существует несколько способов проведения и оформления сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Можно оформить объект при покупке на физическое лицо или на юридическое, а также на индивидуального предпринимателя, либо приобрести фирму, на балансе которой числится недвижимость. Какие плюсы и минусы есть у данных видов сделок, и как выгоднее покупать и оформлять коммерческие площади?
Оформление (при покупке) недвижимости на физическое лицо
Отсутствие опасности рейдерского захвата недвижимых активов. Наблюдающуюся тенденцию увеличения числа собственников коммерческой недвижимости, являющихся физическими лицами, некоторые эксперты связывают с проблемой недружественных поглощений. Если объект недвижимости не числится на балансе организации, а оформлен на физическое лицо (например, директора или учредителя), то при переходе компании в другие руки недвижимые активы удастся сохранить, объясняет Дмитрий Кос-тюничев, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР. Таким образом, некоторые фирмы в оформлении объекта на физлицо видят один из способов защиты своих прав на недвижимые активы.
Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость. При оформлении объекта на физическое лицо требуется меньшее количество документов и, соответственно, время оформления сделки минимально. При регистрации имущества не придется дополнительно предоставлять свидетельства, уставы и выписки из ЕГРП.
Госпошлина при регистрации прав на недвижимость для физлиц меньше. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества согласно п. п. 22 п. 1 ст. 333-33 НК РФ составляет для физических лиц 1000 руб. (для организаций — 15 000 руб. ).
Другие условия отношений с распределительными и обслуживающими организациями.
Меньше риск возникновения налоговых споров и, соответственно, потери недвижимости.
Более высокие налоги при сдаче помещений в аренду, по сравнению с ЧП и организациями, находящимися на упрощенной системе налогообложения. Как рассказывает Наталия Сухова, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области, физические лица должны со стоимости арендной платы самостоятельно рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (если Арендатор не уплатил налог за гражданина, действуя как налоговый агент), заполнить и подать налоговую декларацию. Ставка налога составляет для граждан РФ 13% от полученного дохода.
Кроме того, физические лица (за исключением льготников) уплачивают налог на имущество физических лиц, который зависит от суммарной инвентаризационной стоимости объектов. Максимальная ставка налога при этом не может превышать 296.
АНТОН САЛОВ,
директор АН «Гарант-Консалт «: — На физическое лицо приобретать коммерческую недвижимость выгодно, поскольку в случае возникновения у компании проблем с налогообложением эта собственность не изымается. С другой стороны, есть свои плюсы и у оформления сделки на юридическое лицо: в этом случае оказывается гораздо проще списывать расходы на недвижимость. К тому же, если в случае аварии причинен ущерб зданию или помещению, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию. Если же говорить о приобретении площадей вместе с фирмой, то здесь очень велики риски: часты случаи мошенничества, на приобретаемой компании могут оказаться всевозможные долговые обязательства.
Оформление (при покупке) недвижимости на индивидуального предпринимателя
Более простая, по сравнению с юридическими лицами, процедура регистрации прав на недвижимость — без предоставления Устава, выписки из ЕГРП, решения совета директоров.
Государственная пошлина при регистрации прав, как и для физ. лиц, составляет 1 ООО руб.
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. ИП может выбрать налоговый режим с упрощенной системой налогообложения. Объектом его могут быть доходы, и тогда ставка определяется в размере 696, а могут быть доходы, уменьшенные на величину расходов, и тогда ставка — 1596.
Чаще всего используется первый вариант налогообложения. Второй вариант выгоден в том случае, если помещение находится в собственности, но простаивает без арендатора, а владелец продолжает оплачивать коммунальные услуги и нести затраты на техническое обслуживание. Причем затраты на содержание объекта составляют более 6 О 96 от возможного дохода с объекта.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере объекта, оформленного на ИП.
Необходимость нести дополнительные расходы в соответствии с юридическим статусом.
ИП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком это предусмотрено), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:
Прежде чем приобретать объект коммерческой недвижимости или фирму, на балансе которой висит объект, следует произвести профессиональную оценку стоимости того и другого, чтобы выяснить, насколько адекватна цена, и что в данном случае выгоднее. Покупка фирмы с целью стать владельцем недвижимых активов, безусловно, более сложный вид сделок и несет больше рисков, в частности, риски получить в довесок к недвижимости долги. Чтобы проверить, нет ли на фирме, которая приобретается, кредиторских задолженностей, нужно привлекать аудиторов и оценщиков. Но в каждой схеме покупки есть свои плюсы. Покупка недвижимости через фирму тоже выгодна, поскольку стоимость полученного таким путем объекта может оказаться дешевле. Во-первых, потому что числящиеся на балансе площади, как правило, обременены какими-то пассивами, в частности, в виде долговых обязательств. А во-вторых, благодаря сэкономленным в будущем деньгам за счет отсутствия необходимости перезаключать договора с обеспечивающими организациями и, следовательно, нести дополнительные затраты.
То, насколько выгодной окажется для покупателя сделка по приобретению фирмы с недвижимыми активами на балансе, зависит прежде всего от двух вещей: от прозрачности сделки и от адекватности цены. И если выяснить всю информацию, включая наличие задолженностей юридического лица, — это дело профессиональных аудиторов, то оценить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена самому объекту, под силу только профессиональному оценщику.
Проблема адекватной оценки заключается в том, что в настоящее время нет общепринятых методов оценки спроса. Существующие же методы оценки, в том числе и через оценку бизнеса, по своей сути являются способом оценки рынка предложений и не дают ответов на вопрос адекватности цены. Так, при оценке бизнеса ключевую роль играют причины, толкнувшие собственника на продажу своего бизнеса, и эффективность самого бизнеса. Очевидно, что стоимость активов такого бизнеса будет в значительной степени отражать эффективность текущего управления и совершенно не отражать перспектив, возникающих при смене владельца.
Большая проблема в том, что большинство оценщиков подходят к объекту формально, а в каждом случае необходимо сидеть и думать, что с объектом можно сделать. Каждый объект уникален, его нельзя рассматривать с каких-то общих позиций. Мы как оценщики, по сути, должны придумать бизнес-план и дать ему оценку.
Оформление (при покупке) недвижимости на юридическое лицо
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. Юр. лицо также может выбрать налоговый режим с упрощенной системой. В этом случае ставки налогов не будут отличаться от тех, что предлагаются для индивидуального предпринимателя. Однако возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения есть не у всех юридических лиц: есть ограничения по размеру дохода.
В случае если применяется общий режим налогообложения, то размер арендной платы увеличивается на сумму НДС (1896), а сама арендная плата является доходом, который участвует в расчете налоговой базы, и непосредственно налога на прибыль, ставка которого составляет 2096. Со стоимости имущества уплачивается налог на имущество организаций, ставка которого в Самарской области составляет 2,296.
Возможность списывать расходы, связанные с содержанием, обслуживанием, ремонтом недвижимости, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу. На юридическое лицо, как отмечает Валерий Аникин, помощник директора по недвижимости компании «Аваль», выгодно приобретать дорогостоящую, крупную недвижимость, в случае если оформление сделки требует больших финансовых затрат, часть которых можно списать по бухгалтерии.
Оформлять покупку на предприятие выгодно и в том случае, если предполагается крупный ремонт или реконструкция здания.
Легче возместить ущерб.
Если в случае аварии причинен ущерб объекту, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию.
Есть опасность рейдерских захватов и потери недвижимости при этом.
Более сложная процедура регистрации прав на недвижимость. Для регистрации имущества на субъектов предпринимательства требуется предоставление расширенного пакета документов: это свидетельства, Уставы, выписки из ЕГРП и т. п., одобрение сделок компетентными органами, а иногда и государственными структурами (если в состав участников обществ входят госструктуры).
Высокая госпошлина на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для организаций составляет 15 000 руб.
Сложное и дорогое получение техусловий.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере недвижимости.
Покупка недвижимости через покупку фирмы
Возможность приобретения «готового бизнеса». Обычно приобретают объект через покупку фирмы, если, кроме помещения, интерес покупателя представляет и оборудование, т. е., по сути дела, при покупке готового бизнеса.
Не требуется тратить время и деньги на переоформление различного рода коммуникаций и имеющихся договоров (в частности, договора аренды). Если к объекту прилагается большой коммуникационный пакет, включающий договоры с обеспечивающими организациями (это может быть договор аренды земли, договор с управляющей компанией, договоры на газ, воду, электричество, договоры на обслуживание пожарной сигнализации и др. ), и переоформление этого «пакета» требует значительных финансовых и временных затрат, имеет смысл приобрести фирму, на которую все эти договоры оформлены и на балансе которой числится объект недвижимости. Если, конечно, такой вариант допускает продавец. «Такую схему есть смысл использовать при приобретении больших помещений площадью от WOO кв. м и в случае необходимости подключения серьезных мощностей «, — комментирует Дмитрий Костюничев.
Главный минус заключается в том, что подобного рода сделки таят в себе немалые риски, поскольку на приобретаемой компании могут оказаться непредвиденные долговые обязательства, превышающие по величине стоимость самой недвижимости. Поэтому во избежание неприятных сюрпризов Дмитрий Костюничев рекомендует обязательно заказывать аудит приобретаемой фирмы. Однако надо помнить о том, что аудиторы работают только с теми документами, которые им предоставил собственник недвижимости, поэтому и в таком случае гарантия, что на фирме нет долговых обязательств, не будет стопроцентной. «Предупредить все возможные риски невозможно, — считает Валерий Аникин. — Директор компании мог написать любую расписку, наличие которой легко скрыть. Поэтому такие сделки редки и заключаются, в основном, между партнерами, которые хорошо друг друга знают». К тому же, аудиторская проверка отнимает большое количество финансовых и временных ресурсов. Она может стоить, в зависимости от фирмы, десятки, а то и сотни тысяч рублей.
ДМИТРИЙ КОСТЮНИЧЕВ, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР: Раньше на рынке недвижимости была распространена практика занижения в договоре купли-продажи реальной стоимости объекта. Это делалось в основном для снижения налогов. Сейчас ситуация на рынке меняется, четко обозначилась тенденция к прозрачности сделок. На сегодняшний день рынок требует указывать реальную стоимость недвижимости, что может обезопасить от непредвиденных действий продавца. Например, в случае расторжения договора он имеет право вернуть не реально заплаченную сумму, а ту, что указана в документах.
НАТАЛИЯ СУХОВА, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области: — Из рассмотренных ситуаций очевидной, на первый взгляд, является выгодность варианта, когда объектом недвижимости владеет ЧП, сдает недвижимость в аренду и применяет упрощенную систему налогообложения со ставкой 696. Однако необходимо понимать, что ЧП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком такая плата предусмотрена), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
Copyright© Rent&Sale.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*